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市府容積獎勵大撒幣 專家批:花數十、數百億換來公共負擔

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
京華城容積獎勵案延燒至今,不僅牽扯進多位政治人物,也連帶讓其他縣市都更容獎一併受到關注。政大地政系退休教授張金鶚近日投書「聯合報」,直言地方政府花了數十億、數百億的容積獎勵,換來的卻是模糊不清的回饋,甚至是公共負擔,政府對於容積獎勵制度應該重新檢視。
 
張金鶚表示,容積獎勵關乎可以居住的家戶人口和所需要的公共設施水準,也就是所謂的居住強度與居住品質;背後更掉地主與開發商的金錢利益。政府加印鈔票(容積)提供給地主或開發商,換取政府需要的公共利益,彼此之間有明確的對價關係。
 
京華城容積獎勵案延燒至今,不僅牽扯進多位政治人物,也連帶讓其他縣市都更容獎一併受到關注。圖/好房資料中心
中石化表示,京華城將會拆除,並規劃興建頂級商辦。好房網News記者李彥穎攝
 
張金鶚進一步指出,由於區位條件的差異,縱使各地區容獎坪數或百分比相同,市價卻大不同,以京華城案為例,市府都委會提供20%容積獎勵,從560%提升至672%,增加樓地板面積約值市價200億元;高雄國賓飯店給予36%容積獎勵,法定容積840%,加上容積獎勵成為1142%,獎勵樓地板面積為6172坪;以當地1坪60萬市價計算,換算容積獎勵價值達約37億。
 
然而此兩案的回饋卻是模糊不明確甚至是政府不需要的,京華城地主開發商提供所謂「韌性城市」、「智慧城市」及「宜居城市」等三項口號式模糊不清的公共利益,即便透過綠建築、智慧建築及鄰近街廓通道、公園和陸橋等工程,亦缺乏公共利益的市場價值估價結果。
 
而高雄國賓飯店此單一地主自行開發商,不但沒有整合其他地主形成大規模的整體開發、沒有提供公共設施等公共利益,反而因此超高強度開發、增加容積與居住人口,導致公共設施水準下降等負面影響,增加公共負擔。
 
換言之,政府花了大錢,卻換得模糊不清或明顯低價的公共利益,彼此對價關係完全失當。顯示法令制度不健全、委員會審議不確實。張金鶚認為,中央政府修訂相關容積獎勵法令,必須提出公共利益對價關係估價報告、容獎項目內容及公共利益計算標準、容獎上限與影響衝擊評估,以及容獎申請與審核程序等原則。
 
地方政府則依都市計畫檢討,具體訂定各都市計畫地區所需容獎項目內容及上限、公共利益的評估報告等執行細則;地方審議委員會則依據中央與地方容獎規範,審查申請容獎之對價關係的合理性。希望藉由此次二案教訓,重建明確公共利益對價關係的容積獎勵制度,以確保容積獎勵的正當性與公平合理性。
 
 

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