好房網News記者林和謙／新竹報導
2021年7月1日實價登錄2.0正式上路，預售屋交易也納入，交易登錄後經地方政府彙整揭露，提供民眾購屋時查詢參考。新竹市政府地政處地價科進一步將預售屋開價及議價率資訊進行分析，讓民眾更理解每季預售屋的議價空間，有助於取得合理房價做為購屋參考；新竹市地政處地價科針對預售屋分析範圍，內政部實價登錄公開資訊，當季銷售中有成交紀錄的預售屋建案，成交戶數 3 戶(含)以上，建案類型為電梯大樓/住家/不含一樓；而議價率定義為開價減去成交價，所得結果再除以開價，以百分比得知；官方並發現，住宅產品本身規劃是影響議價率的關鍵。
新竹市地政處地價科依分析範圍條件，今（2022）年第一季新竹市成交登錄揭露符合條件的預售建案總計10 案、263 戶，較上季的登錄戶數減少 40.5%。其中北區計有4案、55 戶；東區3案、187 戶；香山區 3 案，21 戶。其中北區平均單價開價為48.04 萬，最高開價為58 萬/坪，最低開價為 40.8萬/坪，高低價的落差已經縮小，4案的平均開價都超過40 萬/坪；東區平均單價開價為54.83 萬，最高開價為63.5 萬/坪，最低開價為49 萬/坪，落差也是大幅縮小，3 案單價在45 萬以上；香山區平均單價開價為27 萬，最高開價為34.5 萬/坪，最低開價為23 萬/坪。
與成交戶數比對，開價最高達每坪 58 萬的北區案，公開成交戶數為35戶；東區開價63.5萬高價案，公開成交戶數72 戶，開價49 萬案、公開成交戶數77 戶；香山區開價 34.5 萬高價案，公開成交戶數為3戶，開價 23 萬的相對低價案，公開成交戶數為14戶。
新竹市地政處地價科根據試算，北區的平均議價率為 7.3%，東區平均議價率6.5%，香山區平均議價率4.2%。在10 案中，北區有3案的開價與成交價落差小於 5%，價格趨勢仍為堅持，僅一案議價率達 17.6%，不過成交戶數不多，僅有8 戶；北區案規劃面積以 35-40 坪約 2-3 房格局為主。
東區平均議價率為 6.5%，今年第一季單價及坪數規劃都較上季相近，最高議價率為 8.6%，為開價49萬、規劃 37坪-41坪預售案；最低議價率為4.3%，為開價63.5萬規劃 30 坪-41 坪預售案，即使是單價 60 萬以上的高價案，議價率仍低於5%。香山區平均議價率為4.2 %，為三個行政區中最低，最高議價率為 6.8%，為開價 23.5萬規劃 36 坪預售案，最低議價率為 2.5%，為開價 34.5萬規劃35 坪-36 坪預售案，成交戶數不多，僅 3 戶。
新竹市地政處地價科指出，比對分析預售屋開價趨勢及其議價率，結果顯示，預售屋議價率有縮小趨勢，平均議價率在6%左右，較上一季減少2%，不少建案的議價率小於5%，且高價案明顯減少，中低價案也不多，價格一致性較高。另外平均單價議價率部分，與開價高低關連不大，開價58萬的議價率，平均也是小於 5%，顯示產品本身的規劃才是影響議價率的關鍵，具有特色的建案，即使開出較高價，仍有不少買方會認同。
