好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
史上第二高價、權利金底價高達202.1億元的松南營區地上權案，日前開標，因無人參與投標而流標，高權利金門檻之下，加上在目前升息環境，都讓保險業者持觀望態度。不過，專家指出，隨著精華地段素地難求，地上權不動產開發將成為新常態，地產競爭的關鍵，也不再局限於取得土地所有權，而是資產的定位、商業模式的精算與永續經營的底氣。
紅色子房瑞德資本經理李瑋珊表示，在台灣不動產市場中，多數建商習慣依循「買地、蓋房、完銷結案」的傳統獲利模式。然而面對精華區土地稀缺與取得成本高漲，已經有建商打破有土斯有財的思維，積極轉戰政府釋出的國有、公有地上權標案，這樣的佈局也展現出三大市場維度的核心思維。
一、 搶攻產業剛需：與時間賽跑的地上權資產溢價
地上權最本質的特性在於「存續年限遞減」，這與一般所有權土地「長期養地待漲」的邏輯截然不同。地上權的每一天都是持有的時間成本，如何將開工、興建到收益啟動的週期壓縮至極限，是決定投報率高低的關鍵。
以中台灣經貿園區與產業廊帶周邊的地上權商辦為例，在科技供應鏈重組、跨國外商持續進駐台灣的趨勢下，企業對於現代化、高規格且具備綠建築標準的獨立總部需求激增。面對年限的限制採取與客戶洽談整棟承租條件，縮短分散招租的空置風險。
二、 因應人口結構：彈性配置資產的多元活化模式
頂尖資產擁有者的優勢，在於能依據總體經濟與人口結構變化，敏銳調整物業的營運模式。台灣正式邁入超高齡社會，少子化與銀髮商機並行，過去特定單一功能的建物，正面臨市場需求的再洗牌。
以都會核心地段的全棟中小型住宅物業為例，若套房型住宅面臨市場變化，此具備格局完備、獨立衛浴與完整軟硬體基礎的建物依舊具備高度的轉型彈性。例如面對銀髮商機崛起，這類物業能迅速朝向高齡友善住宅、銀髮高級酒店式公寓方向轉型。
三、 鎖定好地段：核心資產「只租不售」
儘管地上權商用空間講求資金投報率，但面對都會區與雙北核心商圈的指標級大型不動產，可採「只租不售」的長期持有原則。例如精華地段的全棟大樓，不管是零售或商辦用途，市場上不乏外資與壽險法人開出高價收購，但「只租不售」原則能創造長期現金流。
精華區土地取得成本高漲！地上權成建商插旗核心地段新管道
中泰不動產智庫表示，在都會區土地供給極度稀缺下，參與地上權招標成為建商進駐黃金地段的主要管道。尤其對建商而言，競標地上權土地支付的權利金通常比直接買斷土地所有權便宜許多，也能大幅降低初期的購地成本。
即使沒有土地所有權，但卻能在台北信義區、大安區，或是台中七期、高雄美術館區等核心地段插旗，建商仍可透過精緻的建築設計與物業管理，獲取合理開發利潤，同時展現品牌實力。
地上權住宅成首購族相對平價選擇
台灣近年房價持續高漲，市中心一般住宅價格難以負擔，中泰不動產智庫指出，地上權住宅成為買方在精華區相對平價的選擇，由於僅擁有土地使用權，其市價通常僅為同地段一般住宅的6至7成，購屋門檻大幅降低，讓預算有限的買方得以用較低的總價，享受核心地段發達的交通網絡與成熟的生活機能，在居住需求與資產配置間取得平衡。
