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為何房市景氣好20年?估價師沉痛喊「隨便買、不要賣」 直言政府打破了「蛛網理論」

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
面對房價狂飆、搶房風潮再起,觀察房市走向逾20年的高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,20年前台灣房市結構已改變,打破所謂「幾年循環一次」、「蛛網理論」,造就現今不動產「隨時買、隨便買、不要賣」點石成金的特性。
 
他強調,房市循環多與「經濟面」與「政策面」有關。經濟面就是經濟變動率、物價變動率,所以當經濟很差,就會影響資金面斷鏈,進而影響股市及房市。
 
20年前的房市政策讓長線多頭格局確立,打破「幾年循環一次」、「蛛網理論」。圖/讀者提供
升息房貸增加,民眾苦不堪言。圖/讀者提供
 
政策面則是多半是透過政策刺激,增加供給或減少需求方式,左右房市來減少民怨。所謂增加供給,就是政府直接或由民間投資興建可負擔住宅或稱國宅,且大量供給。
 
減少需求則是政府透過貸款資金成數管控來降低需求。政府透過供需調節方式,並且進入「蛛網理論」的循環,最終供給過大加上經濟關係,直接壓垮房市;反之,當房市不景氣時,政府就會做相反的政策,藉此調控房市。
 
陳碧源提到,2000年新政府為了解決長期低迷的房市,釋出對房市循環結構具破壞性的政策。回顧2000年8月,行政院為了解決當時低迷的房地產市場,行政院振興房地產方案,包含暫緩由政府興建國民住宅、暫緩台糖開發自用住宅興建計畫、停辦興建勞工住宅、補貼青年購置房地產之優惠房貸等多種振興房地產方案。
 
自此之後,台灣的預售屋或新成屋市場變成「貨源歸邊」,興建供給與定價,多由民間建商單邊訂定,消費者與住宅市場幾乎無可抵抗,特別配合青年優惠房貸不斷在貸款金額的提高、償還年限的提高、寬限期的拉長等。
 
政府不直接或由民間投資興建可負擔住宅後,使得預售屋或新成屋市場「貨源歸邊」。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
台南高鐵。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
政府宛如房價助攻員,房地產行情也形成大漲小回的趨勢至今。陳碧源說,至於2013年抽籤到2015年陸續交屋的合宜住宅,因仍是政府交由建商處理,讓買方牢牢掌握在建商手中,政府找鬼拿藥單的錯誤方針,後來更爆出官商勾結。
 
他表示,現在的「新青安優惠房貸」,就是2000年8月行政院振興房地產方案的青年優惠房貸及保證方案的延續與不斷精進版。新青安或許可減輕青年購屋的壓力,但本質仍是「拿柴入灶」的政策,多是拉抬房地產價格與增加市場需求,非純然是幫助無殼蝸牛買房的政策。
 
且在營建成本不斷提高,導致推升未來房價的預期下,在5年還款寬限期的推波助瀾,以及建商飢餓行銷操作方式,更鞏固這種房市爆熱現象,消費者也容易成為飛蛾撲火的待宰羔羊。
 
估價師認為,年輕人要的是買一間房子安居樂業,社宅政策是飲鴆止渴,並非解決長期政策問題的全部。圖/好房網News資料照
實品屋。圖/好房網News資料照
 
陳碧源認為,畢竟利息補貼是政府提供,因此政府理論上應可透過主導房貸的成數,與房屋價值的認定方式,來影響預售屋或新成屋定價,而非任由銀行任意操作。
 
此外,政府應該從頭檢討以前振興方案的優劣,反向操作才可讓房市儘速冷卻下來。陳碧源對於社宅政策,從推出時就認為是飲鴆止渴的政策,並非解決長期政策問題的全部。
 
他提醒新政府,若要讓民眾真正「安居」,就應該更多元化方式且更直接的態度,介入現在「貨源歸邊」的房市,這樣當官,也才能造福一方百姓。

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