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被查封了 屋主拋售下殺!買方瘋搶一場空 專家:限制登記讓你哭泣

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
房屋被查封後,距離法院拍賣多會有半年時間,許多屋主會趕緊委託出售並且降價,避免流入法拍,但房屋要「撤封」具備許多條件,因此在成屋市場中未必能順利出售並移轉過戶,專家提醒,必須搞懂「限制登記」的內涵。
 
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,限制登記是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記,並有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分的登記。

 

屋主被查封想賣屋,買方未必能撿到便宜,關鍵在「撤封」藏許多眉角。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記,抵押權第一順位到其他順位,可以無限制次數辦理登記,但是依據《土地登記規則》第140條規定,「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後,法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時,登記機關應不予受理,並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」
 
鄭文在解釋,也就是法院查封時的併案,要向承辦法院執行處或是書記官,查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經「兵臨城下」;另外,想要撤封辦理過戶登記,就必須要全部清償或是和解,才能撤銷查封後辦理其他登記, 所以,遇到該類案件務必小心應對。
 
一個實務上的案例,一名房屋賣方因為欠繳行政罰鍰,不動產遭到法務部行政執行署查封登記,原本欠款約80萬元,買方也知悉,於是簽立買賣契約書。但要去清償行政執行署查封時,才發現賣方的所得稅、交通罰款全數併案,必須清償約200萬元才能徹封,辦理過戶。
 
鄭文在說,若全數清償撤封,再加上賣方的原有抵押權貸款,已經超過買賣總價甚多,非買方所能承受,賣方也無力清償,因此買賣案件無法順利進行。他提醒,當買方遇到法院查封案件時,若沒有把握完成撤銷查封,並辦理過戶登記,透過強制執行法,到法院投標,會是比較安全的方法。
 
因為,進入法拍程序,所有債務人應該繳納的稅金,對於債權人應該清償的債務,概與得標人無關,統一由法院依照債權的優先性,做成強制執行金額分配表,直接分配給稅捐單位或是債權人,即使分配不足,也不會影響買方取得權利移轉證書,及過戶的程序。

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