央行最新調控　抑制熱銷有限熱　錢擋不住　房價續堆高

住展雜誌／施絢傑

 

單論近1年餘房市，多數人的印象，肯定都是價格不停快速堆高；儘管這早已不是新聞，但實際看到現階段「高度」，再對比1、2年前水準，仍舊讓人咋舌，無殼族欲哭無淚。現時價格到底漲得有多誇張？讓我們帶您瞧瞧。

 

外擴比價效應下，雙北桃竹當然沒有理由不跟著起舞。新北第一圈行政區中，先前僅板橋及永和出現過百萬元以上開價；而以現今態勢，下一個「出線」的，不是新店，就是三重，而且最快下半年就會出現。

 

往外到第二圈，土城現在也已是坐6望7，更外圍北端淡水、八里才有3字頭，淡水甚至還必須是新市鎮非核心區，鶯歌則站上4字頭，林口更是直接上跳60萬元大關。現在在雙北買新房想找2字頭價，真的得往非常偏僻的北海岸或瑞芳了。

 

桃園一線區4、5字頭已是基本值，平均值最高的高鐵青埔特區，沒有5字頭不用想，近車站或水岸的高檔地段甚至已是坐6望7。在桃園想找2字頭房價，現在只剩外圍觀音或大園等，不過以目前態勢，大概也會很快失守。新竹也還是相當熱絡，稍早竹東出現5字頭開價（即『富宇東方大境』）就可知，當地漲勢到目前為止還是方興未艾。

 

當然，從產品端切入，這波價漲幾乎就是2房以下小宅帶起。但話說回來，如果沒有央行豪宅管控，誰知道這幾年北市豪宅會漲到什麼田地？甚至信義計畫區某豪宅的800萬元國際級單價，可能也不是癡人說夢。

 

近1年價格如此快速，甚至發狂似地衝高，理論上房市業者當然笑開懷；因為即便不斷創價，還是有人買單，甚至排隊搶貨，業績一路長紅。稍早證交所公布上市櫃公司員工年收入，第1名竟然被房地產業搶走，打破過去總由金融或電子業居冠的既定印象，就可窺見這波漲勢有多誇張。

 

不過或許真是漲太兇太快，近期業界已浮現應居高思危的聲音，市場上也開始出現有些相互矛盾的操作。有些業者擔心高點反轉隨時出現，因此趁熱搶推先賣先贏，有些卻以賣太快、擔心來不及調價為由，新推案才開賣沒多久就馬上封盤。這兩種看似矛盾的操作背後，當然都有各自理由，但的確造成現在市場出現價量走勢背離，也就是價格飆漲，檯面上供給或交易量卻沒跟上的奇異狀態。

此外，毫無意外，這波幾乎可說是史上僅見的狂暴漲勢，也再度引來官方注意；上月中央行就推出第六波管制，內政部也罕見對外表示，以現階段市況（過熱），新青安專案不宜再加碼補貼。比較讓人意外的則是，這次央行並未決議升息，也沒有調整豪宅定義標準。不過換個角度也不難理解，因為利率變動牽一髮動全身，這波價漲狂潮也非豪宅帶起。

 

發展至此，現在大家關注的當然是：這波價漲狂潮的天花板到底多高、何時浮現？官方這波所謂打房措施，又是否真能收效？

 

平心而論，這波價漲還是資金追捧導致，加上是從預售蔓延到整體，因此即便再把七都第2屋貸款成數壓到6成，恐怕效果還是有限；畢竟（投資客）只要少少象徵性的訂金，就可進場卡位，而且只要在完工交屋前找到下一家接手者，根本也不牽涉貸款問題。不過，新成屋及中古市場就多少還是會受到影響。至於央行升準不升息能否順利收回資金熱錢？以國人對置產的執迷程度，也還需要再觀察。

 

那麼本月開徵的囤房稅2.0呢？能不能逼出某些所謂的餘屋，讓市場供給增加，進而抑制漲勢？恐怕也是聊備一格，宣示大於實質。因為真正的關鍵稅基還是太低，短期內大幅調整（升）的機率又微乎其微，加上房價持續走高，看來業者成功轉嫁這筆稅的可能性還是很高。

 

就更別說新青安效應早已發酵多時、覆水難收，加碼要求申貸戶簽具所謂切結，也不具太大意義；甚至提出不宜繼續加碼補貼的還不是主導的財政部，而是內政部。事實是，過去歷屆政府表面高舉居住正義大旗、企圖爭取年輕族群選票，但實際操作卻總是只做半套，不然就是多頭馬車、各自為政，甚至還經常左手打右手扶。這回看起來，依然沒有跳脫以上窠臼。

 

總之，光以近期台股持續走高，加上台島又再吹起科技題材，在子彈（資金）持續豐沛，又不缺題材哄抬的狀況下，這波市場狂潮的高點恐怕還沒出現。看來看去，大概真的只有兩岸或全球政經局勢出現重大變化，才有可能撼動之…

 

【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 央行最新調控　抑制熱銷有限熱　錢擋不住　房價續堆高 】