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美元多強、房市多慘?專家:3兆資金已蒸發

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
隨著美元升息、資金噴發行情已明顯趨緩,且大量資金已轉往銀行及外幣存款避險。根據金管會統計,今年4月止國銀外幣存款餘額12兆7459億元,預估6月底將突破13兆元,年增率約20%,足足增加了約3兆元。
 
宏大國際資產總經理陳益盛指出,台股在1萬8千點時,每天交易量可達5000至6000億元,而近一個月只剩2000至3000億元,明顯看出資金行情退潮了。

 

資金是現實的,尋找最佳報酬標的,外幣存款避險已暴增。圖/業者提供
勤美誠品鳥瞰。圖/業者提供

 

那反觀房市呢? 依據宏大國際資產的推估,若這3兆元拿來買房,以全台一戶均價1000至1200萬元來概估,可以買25萬至30萬戶,相當接近台灣一年度住宅交易的剛性需求量。升息已是趨勢,資金的移轉明顯,不論是股市或房市,投資型資金已分路轉移,「要回到2021年的光榮歲月已不可能」。
 
陳益盛表示,住宅市場新增供給充裕,全台灣近年每年樓地板供給約400萬至700萬坪不等,約10萬戶至17萬戶,而依主計總處家庭收支調查結果顯示,109年底自有住宅的的比率已達84.7%,因此住宅興建數量似乎有趨於飽和的現象。
 
美元走強、資金「逐利」逃走中,房市未來的趨勢為何?陳益盛指出,住宅購屋主力分析為換屋、首購及投資置產、短期投資,統計仍以前二者為剛性需求,屬於主要購買者,投資客則因穩健保值考量做長期投資,因市場熱絡炒作期賺價差而做短期投資。
 
以台北市而言住家投報率低,一般僅約1.2至1.5%,所以投資著眼在賺資本利得或價差(capital gain),一旦利率攀升接近或超過租金投報率,短期間如看不到房價上漲機會,則資金自然轉往他處。
 
建商在地價居高不下、造價攀升、缺工缺料等情況下,加上打炒房及選擇性信用管制、升息等幾隻黑天鵝影響,將不追加高價土地、減少購地以降低風險及閒置成本。
 
商辦產品的部分,陳益盛表示,台北市區投報率約2.5%,投資商辦著眼在穩定收益勝定存,既使升息後銀行利息仍低於商辦投報率,而商辦坐落地段多數位於主幹道、商業及交通機能便利,因此不論自用型或投資型,影響較有限,但是預期投報率將拉高0.125%至0.25%,因此短期內難以見到買賣價格再創新高的機會。 
 
工業、廠房與倉儲類產品,因剛性自用需求占了約8成,是近三年交易最熱絡的不動產,且是唯一供不應求的不動產類型,而且幾乎是每年上漲1至2成。隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地,尖峰時刻已過,除了台南、高雄台積電效益之外,預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。
 
零售、店面的部分,陳益盛分析,因疫情的持續,零售業者、街邊店的來客量及消費已經讓許多業者營運困難,甚至倒閉, 且不限於餐飲業,除了超市因居家逆勢營業額成長之外,幾乎是各行各業都還在苦撐等待陽光。
 
種種跡象顯示,零售店面的冬天還沒結束,唯有大幅下修租售期望值,才不會空置,而店面預期投報率也宜提高至少到2.5%,才能降低風險。
 
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