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年收36萬月繳4萬房貸 國稅局找上門?代書神解

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
爸爸賣房給小孩?小心被認定為贈與行為,必須課徵贈與稅,此外,買房貸款金額遠高於薪資所得「償還能力」,也可能被視為課徵贈與稅的對象。資深地政士指出,依據《遺產及贈與稅法》第5條規定,二親等以內親屬間財產買賣,以贈與論,課徵贈與稅,但若能提出已支付價款的確實證明,則可免除。
 
過往不少親屬會以「買賣」登記取代「贈與」,主要在於每年每人可贈與免稅額為220萬元,超過金額則必須按照稅率級距來課徵贈與稅,舉例來說,目前繳納贈與淨額2500萬元以下者,課徵10%。
 
買房貸款金額遠高於薪資所得「償還能力」,可能被視為課徵贈與稅的對象。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝
房市 街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,親屬間不動產買賣,大約可以區分為自備款和銀行貸款兩部份,跟一般買賣不動產一樣,買方可以全額買現金,不需要辦理銀行貸款,也可以透過銀行貸款,來支付買賣尾款價金。
 
為了省贈與稅,而登記買賣,就要小心金流成為查稅追稅重點。鄭文在說,要注意買方的自備款必須是自有資金,或是非由出賣人貸與提供擔保向他人借得者,若是買方定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款,舉證上相對容易,若為「天外飛來一筆」的存款,就很難讓國稅局信服了。
 
還有一項重點,若需要辦理銀行貸款支付尾款,這時買方的「償債能力」將是另外一種攻防。假設買方報所得稅,年收入36萬元,銀行房屋貸款一個月要繳納4萬元,也就是年繳48萬元,這時是否有償還能力,將是一個問號,可能被視為課徵贈與稅的對象。
 
鄭文在說,二親等的不動產買賣,除了上述的贈與稅要課徵,還有契稅、土地增值稅的問題,有些民眾誤以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與,就不用繳納契稅及土地增值稅。
 
實際上,除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外,無論買賣或是贈與不動產、都需要繳納契稅、土地增值稅。鄭文在建議,要辦理二親等的不動產買賣之前,建議先一併概算相關稅費,免得省下贈與稅,卻繳納了一堆契稅及土地增值稅。
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