EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
「銀行自發性限貸令的狀況,比想像中嚴峻惡劣!」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨觀察近期客戶違約狀況增加,推估原因就在房貸貸不下來,有公股銀行公告最高利率已見3字頭,甚至一度衝破4%的傳聞,她坦言就是銀行用利率讓人知難而退,甚至感嘆「有些信貸利率都比房貸低,這世道已經認知失調到看不懂了」。
近期不少銀行傳因《銀行法》72-2規定,陸續因住宅建築及企業建築放款總額水位已滿兒限制放貸,購屋族不但要「排隊」等核貸,利息條件也愈來愈高,除了土銀、合庫銀行官網公告最高房貸利率已到3.13%、3.098%,甚至一度有官股銀行官網揭露最高房貸利率衝破4%的狀況,雖然目前該利率資訊已撤下,但仍可見房貸利息節節攀升的狀況。
![▼近期房貸利率普遍都已調高到2.7~2.8%,每月須繳納的利息增加不少。(示意圖/東森新聞)](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzYwMTAwMW5ld3M,/84ab035edc8a4acc_1200x675.jpg)
「實務上就是銀行用利率來排擠貸款戶,不擋著你借錢,但以價制量,因為台灣人對利率很敏感,自然會知難而退」,徐佳馨指出以前房貸利率多在2.18~2.4%之間,現在普遍聽到都要2.7~2.8%。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋,目前非新青安房貸利率多要到2.7%,民營銀行甚至2.8%到3%以上,「如果會到4%,應是考量放貸性風險權數下,針對投資客所設的高利息門檻」,與之前低利息環境相比,現在申請房貸就差了至少2碼利差,貸款千萬元每月多背2000~3000元,「調高的利率,就看你吞不吞得下去」。
違約變多交易量腰斬 市況嚴峻惡劣
徐佳馨甚至觀察,近期客戶端的違約量變多,因為通常房仲會幫忙找其他行庫來解決,卻仍無法成交,顯示市況的殘酷;另一方面也觀察到代書簽約量明顯萎縮,部分區域過去1個月可簽上百間,現在8月過半了都還簽不到50間;還有聽說有建案將交屋,卻直接請買方自己去找銀行,否則恐面臨違約退戶的情況。
對於即將交屋銀行卻貸不到款的預售屋買方來說,陳碧源認為,違約解約戶應該不多,多會用換約來解套,一來是一旦解約不只要負擔最高總價15%的違約金,還會損失至少2成的增值,淨利得損失很大;這波交屋民眾通常還未受到《平均地權條例》的禁止換約限制,雖然換約仍逃不了最高45%的房地合一稅,但至少不會賠錢。
徐佳馨認為,這波衝擊對於現金不足的購屋民眾影響最大,市況恐怕「會比想像中嚴峻惡劣」,甚至直言有些銀行信貸利率2.3%都比房貸的2.7%條件還好,「這個世道已經認知失調,我都看不懂了」,提醒對市場不容樂觀。
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