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還沒開案就賣光? 學者揭熱銷真相

#潛銷 #建照 #房市 #銷售 #章定煊

好房網News編輯唐主桂/綜合報導

 

預售制度是台灣相當特殊的銷售模式,在取得建築執照後,就可以開賣,不過其實還有另外一個模式,讓預售屋市場經常出現一開案就熱銷的假象,也讓銷售率和價格判斷上出現了問題。

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書寫到,許多案子都不理會「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」的規定,在案開跑前,就開始利用「購屋預約單」,以「早鳥價」開始進行銷售。

 

許多建商會在取得建照之前,就開始進行房屋銷售。示意圖/好房網資料庫照片施工 工地 建案 新店裕隆城 (好房網NEWS林美欣攝影)

 

而建商會在開案時,以比早鳥價高的價格開案銷售,對自住客來說會覺得買便宜了,對投資客來說則可以產生很大的槓桿作用,有非常驚人的投資報酬率,這就是所謂的「潛銷」。

 

章定煊更提出「超潛銷」的概念,表示建商透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」。第二種情形,是連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」,也就是俗稱的白單進行銷售。

 

這種情形,章定煊認為會對於判斷行情產生很大的影響,第一個是影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,創造熱銷的假象一點都不難。

 

第二個則是價格判斷的問題,我們容易錯認相關的銷售數字達成是開案時的成交價格,事實上許多的簽約價都是在「早鳥價」「超早鳥價」完成的,整個市場行情會比我們判斷的稍低一些。

 


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