聯合報／章定煊／景文科技大學財務金融系副教授
去年9月美國啟動量化寬鬆退場，今年3月開始美國開始進入升息縮表循環。有別於2013年美國的緊縮循環，上波美國緊縮是為了貨幣正常化，本波是為了對抗失控的通膨，勢必激進許多。本波台灣央行最多只能相對緩和，降低對經濟衝擊，但無法改變緊縮方向。因為台灣也有通膨壓力，而且若央行持續寬鬆，台灣金融市場很容易成為國際禿鷹狙擊標的。
既然我們確認貨幣緊縮的大方向，本波的緊縮帶來的影響就是資金成本的快速上升、游資數量的快速下滑，而且大家最關注的重點是美國經濟硬著陸的機率愈來愈高。衝擊就是投資門檻提高、財務槓桿度降低、周轉金取得額度減少，投資者的風險趨避傾向明顯。
對房市衝擊的部分，就供給方而言，在不景氣時期，中小型建商會拉高預估毛利率，規避銷售率不佳與銷售期過長的風險。然而過去兩年的房地產熱潮，使這些建商在低預估毛利率的情況下就開案，面臨現在成本遽增、周轉金取得困難、去化率降低的多重夾擊，結案能力開始動搖。以目前狀況而言，由於過去十多年的大多頭，大的財團建商都已經累積非常巨大可動用的資金存量，尋找投資機會，可以接受這些中小建商建案的盤讓，短期來說，爛尾樓風險甚低。萬一美國未來真的發生經濟硬著陸，台灣必然承受一定衝擊，價格破壞賣盤可能出現，推案條件不佳建案盤讓恐乏人接手。未雨綢繆，預售屋購買者宜多留意合約中履約保證條款內容及查閱履約保證證明相關文件。
就需求方的衝擊顯而易見，原本因為低利率勉強通過購屋門檻，或是覺得貸款利息與租金相較划算的自住客會採取觀望。而需要高度槓桿操作的投機客會退場。所以購屋市場上會只剩下剛性需求者撐住房市的需求端，成交量萎縮幾乎已成定局。
去年底我曾經在此專欄發過一篇「狼跡現蹤羊群卻視而不見」。如今過了半年，狼真的來了，造成損害已無可迴避。如今要評估的是狼會只叼走牧童，還是把整個羊群全部抓走。可觀察經濟指標的，多留意美國採購經理人指數、美國抗通膨債券交易狀況、Fed WATCH升息預測，觀察美國是否會持續採取激進的升息策略。若美國不幸發生經濟硬著陸，一般預測會在明年2023出現明顯的徵候，美國GDP是否逐月衰退，也是觀察重點。
不善觀察指標的購屋者，做好自身風險控管，維持財務彈性，以試算軟體計算自己能承受房貸利率的上限，以免自身陷入違約風險。購屋標的盡量避免題材實現遙遠、超漲、投機客活躍的標的。已購買預售屋的屋主，多去工地關心施工進度與施工品質。正要簽約的準屋主，簽約時審慎與內政部公布的標準合約比對，避免建商改變或增添對消費者不利的條款來移轉自身風險。可以等待的購屋者，不妨待明年年中經濟情勢較為明朗時，再下決斷。
