租賃市場　流於形式化的租賃市場修法

工商時報／宏道法律事務所律師，台北大學不動產與城鄉環境博士生陳冠甫

 

近期內政部著手修訂《租賃住宅市場發展及管理條例》，然觀諸其修法提出之新聞稿，因租賃市場的政策涉及租賃雙方之利益及未來的包租代管政策推行，提出現行法制面的解釋疑慮：

 

一，內政部指出，就最短租期的限制，租期屆滿，房東除收回自住或法定提前終止租約外，房客有意續租者，應續訂租約。保障首次訂約及續約之租賃期間合計三年，非經雙方合意，不得約定提前終止租約：除法定提前終止租約外，租約提前終止須經租賃雙方合意，不得事先約定單方可任意終止。

 

 

 

若依照現行租約應記載事項第14點規定，除法定事由外，租賃雙方得∕不得任意提前終止租約。也就是出租人與承租人得約定雙方「均有」任意終止權。既然約定提前終止租約，必須租賃雙方於訂立契約的時候先約定，那該條例的強制最短租期是可以被雙方的有效「約定」合法取代掉的，那此類官方聲稱的強制性最短租期，豈非具文？

 

二，續約租金漲幅，不得超過通知當月主計總處發布之消費者物價房租類指數年增率。限制租金漲幅並無貼近市場行情的數據參考，而僅以指數調整，幅度亦會失真。

 

以法律限制年限的漲幅，假設，出租人於簽訂契約日，約定租金時，依照《租賃條例》第6條：租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，即無限制，直接於簽訂租賃契約時，一次漲足即可，亦未違法。

 

高等法院所屬法院113年法律座談會統一見解，針對租賃住宅的占用不當得利之計算，認為不需依照《土地法》第97條規定之限制，判斷占用的不當得利。訂立租金與占用的不當得利計算，法院也揚棄了管制租金的思想。為了短期內可以抑制租金，以續約租金漲幅限制的做法，顯然違反了《租賃條例》的價值。

 

三，對於租約消滅，房東已依《租賃條例》第12條規定完成點交，房客仍無故拒不遷讓，內政部認為應返還房屋者，經房東定三個月以上催告後得通知水、電事業單位停止供水電（俗稱斷水斷電）。但未限定在「租賃處所無承租人實際占用」在內，才有適用。是否會衍生承租人居住安全的問題？

 

針對第12條簡易點交的範圍，未將「租賃處所未有人繼續居住在內」的情況，定入法律當中，只用解釋函令取代，顯然不足。

 

草案流於形式，給予出租人過多限制，卻沒有在制度上，對惡意違約的承租人，有對應的防止。例如：期前終止契約的強制執行公證。明定欠租期間達兩個月租額，不適用《土地法》扣除擔保金的規定。建立迅速有效率的專業人士調解機制，例如：建立租賃評議中心，由政府機關設置專業評議制度處理租賃糾紛。

 

綜合觀察，政府希望在社會住宅的包租代管上，鼓勵出租人釋出房源，卻藉由管制契約內容的方式，控制契約自由。雖然契約自由並非不可限制，當年地下化租賃市場被拉上檯面後，確實平衡了租賃當事人之間的地位。但力道必須要節制，如果沒有配套措施，以及緩衝。一昧將資方的出租人作為管控的對象，而不賦予其法律上的保障或誘因，到最後也只會讓出租人卻步，而消極不進入市場而已。

 

流於形式的修法對於租賃市場是災難，國家管制也不會是抑制居住成本的萬靈丹。