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換屋好難!「小換大」追不上房價 專家:滿足2條件才輕鬆

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好房網News記者黃芸涵/綜合報導
 
購屋講求「先求有再求好」,對於資金有限的換屋族來說,想住大空間不是這麼容易。一名網友在「買房賣房我想問」社團發問,常說買房可以先買小再換大,但問題是原本的房子增值了,大坪數房子也相對漲起來,根本追不上啊!
 
網友回應道,「可以買北市小的換新北大的」、「有多少能力做多少事」、「年紀越大職位收入都會增加,就像買保險一樣,也不可能一次到位」、「如果收入沒增加確實是換不了,所以努力投資自己能力很重要。但即便是小宅,在負擔得起範圍內,繳貸款還是比繳房租划算」。
 
網友表示房子由小換大,根本不簡單。房市示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影
高房價讓年輕人買房夢更艱辛,甚至有不少人萌生「等房」念頭,不過專家也點出即便繼承家中房產,也可能會衍生日後換屋需求。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
過來人也分享換屋經驗,他剛結婚時房子買在學區附近,最近因工作變動換到基隆,衡量學區與工作地點距離,以及資金有限的情況下,選擇了比第一間稍微小一點、也貴一點的房子,雖然看起來吃虧,但他不用跟家人分隔兩地,也能顧及通勤成本,因此他認為自住的房子,除了追求空間多大之外,也應該以自身需求,也就是功能性為主,如果資金不足,選擇偏僻一點、貸款上沒壓力的房子無妨。
 
如果想要「小換大」換得較輕鬆,House123執行長邱愛莉指出,先決條件是,原來的房子有增值;第二,個人收入與信用,足以負擔換屋後貸款。可以套用公式「房子增值幅度+本來投入的自備款=下一間房自備款」,去回推換屋可買多少錢的房子。
 
假設你買了權狀30坪、總價1200萬的房子,貸款8成960萬,換算每坪40萬,若多年後上漲至每坪50萬,相當於總價1500萬,扣掉賣房的稅費、仲介費約80萬,就算貸款只有繳利息,沒有還本金,會拿回460萬現金(1500萬-80萬-960萬=460萬)。
 
再以460萬作為下一間房子頭期款,貸款成數不變,可以負擔總價2300萬的房子(460萬/20%=2300萬),即使換屋買的單價一樣是每坪50萬,權狀會從30坪換到46坪(2300萬/50萬=46坪),成功以小換大!

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