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房市過熱根本杞人憂天?專家揭數據:連車尾燈都看不到

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
全台5月買賣移轉棟數日前公布,六都交易幾乎都創下近期最大量,台北市為近24個月新高,新北市為29個月新高,高雄市則創下縣市合併以來單月最大量,首次突破5,000棟、年增高達47%,台南2,843棟、台中4,918棟,雙雙刷新縣市合併14年以來的同期新高,房市熱度讓外界擔憂是否過熱,將導致「擦鞋童理論」成真,但看在專家眼裡恐怕只是杞人憂天。
 
「擦鞋童理論」原是股市理論,意指連沒什麼資金可以投資股票的經濟弱勢者都開始討論股市時,就是股市交易達到最高峰之時,之後就會下跌。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書上撰文表示,今年初還看過有人說房市成交量太少,房市熱絡是假象,到如今價量齊揚又有人說市場過熱不該買房,但房市究竟有無過熱,還是應該回歸數據來判讀。
 
房市熱度讓外界擔憂是否過熱,將導致「擦鞋童理論」成真,但看在專家眼裡恐怕只是杞人憂天。示意圖/好房網News記者黃芸涵攝
台中 七期 西屯 房市 預售。圖/好房網News記者黃芸涵攝
 
何世昌指出,近5年2019-2023年的成交年均量落在約32萬棟,拉長到近10年、近20年則分別是約30萬棟、34.7萬棟,而最近一波房市多頭為2018-2023年,成交年均量為31.3萬棟,對比前一波房市多頭2002-2014年的38萬棟,不僅相差甚遠,加上各民間機構對於今年房市買賣移轉棟數預估量落在32萬-34萬棟之間,尚且都稱不上過熱,他更直言「即使今年最終成交量落在預估值最高檔的34萬棟,也沒有過熱疑慮,連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到,根本沒有過熱或擦鞋童的問題」。
 
至於房市是否有可能發展為成交量偏低、價量背離的疑慮?何世昌也認為,在房地合一稅2.0、預售屋禁轉售兩大政策影響之下,雙雙鎖住中古屋與預售屋賣壓,在扭曲市場的框架下,不會產生價量背離的情況,直言:「房市現況就是,大家該吃吃、該喝喝,穩扎穩打到年底,不必自己嚇自己」。
 
公股銀行則分析代表著建商推案信心指標的建築貸款餘額,建築貸款餘額年增率由2021年1月的高點18.70%,逐步下降至今年2月的3.66%,加上今年1到2月全國住宅建照核發戶數16,772戶,年減8.53%,有別於2017年至2022年呈上揚的趨勢,2023年轉趨衰退,顯示在政策影響下,建商態度較前幾年審慎。在央行與政府持續管制房市甚至加重管制措施,而營建成本居高不下對房價形成支撐力道的雙重作用下,預期今年房市價量都將與去年持平,呈現價穩量穩的態勢。
 

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