EBC地產王記者張琬聆整理/正業地政士聯合事務所所長鄭文在
在我們小學的年代,學校沒有營養午餐,但是有提供代訂便當的服務,因為偏食,總期待那支肥美的炸雞腿,至於其他的配菜,似乎沒有那麼重要,打開便當,先吃完雞腿,再吃配菜。試想,如果打開便當,發現主菜雞腿不見了,會是多麼令人失望的場景。
不動產的買賣也就如此,4個兄弟繼承了2間房屋,1樓店面由4兄弟共有,地下室由其中的3兄弟共有,買方為了買到這間黃金店面,不得已一起購買店面及地下室2間房屋,店面就像是肥美多汁的雞腿,地下室像是配菜,這個案例,好吃的雞腿便當,打開來真的雞腿被挑走了,只剩下配菜。
地下室與店面須一起買 其一共有人卻不肯賣
個案中的買方,覬覦其中一間店面的店效,但是屋主堅持連同地下室必須一起購買才願意出售,因為獨立權狀,產權1樓由4個兄弟共有,地下室由3個兄弟共有人。
其中,1樓與地下室3個所有權人相同,但是1樓的其中一個共有人不同意出售,買方只能免為其難一併承買,所以,只能依據《土地法》第34條之1,簽立買賣契約書後,通知不同意出售的1樓共有人是否主張優先購買權,優先承買。
說時遲,那時快!存證信函發函後,不賣的他共有人回函主張優先承買,但是,只針對1樓部分優先購買,至於地下室部分,因為他不是共有人,而且也沒有意願承買。
店面遭優先承購權買回 徒留購買地下室合約
這下慘了,買方當初買這2戶房屋,只因為覬覦一樓的店面性,這才是便當中的肥美雞腿,至於地下室,只是配菜,為了成就這個美夢,才會1樓及地下室一併承買,現在便當中的雞腿沒了,怎麼辦?我可以不要配菜,主張解除買賣契約嗎?
《土地法》34條之1執行要點修正之前,基於同一價格及同一條件,如果不賣的他共有人要主張優先購買權,就必須1樓及地下室一併承買才算完整。
但是,2014年1月1日新修正的執行要點第12點規定:部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形,於數宗土地或建物併同出賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。
也就是不賣的他共有人只能主張優先承買1樓,他不是地下室的共有人,所以,他沒有權利,也沒有義務承買地下室。
黃金店面沒買到 地下室卻成燙手山芋
原本的買方緊張了,他想要的1樓黃金店面,被優先購買權人買走了,地下室可以不要買嗎?因為,買地下室從來不是他的選項,只是配菜,他該怎麼辦?
不動產法令多如牛毛,當法令修正時,您必須從善如流,請教專業人士,否則您覬覦的雞腿被買走了,小心當初的見獵心喜,反過來變成燙手山芋。
●以上言論不代表EBC地產王立場
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地下室與店面須一起買 其一共有人卻不肯賣
個案中的買方,覬覦其中一間店面的店效,但是屋主堅持連同地下室必須一起購買才願意出售,因為獨立權狀,產權1樓由4個兄弟共有,地下室由3個兄弟共有人。