好房網雜誌2023年10月號／撰文：Miranda、圖片：Shutterstock
今年房地產市場變數眾多，除了掀起滔天巨浪的總統大選即將來臨，不少媒體、民眾將目光轉向候選人前哨戰，且平均地權條例甫上路兩個月，業者尚在摸透政府底線之際，又有升息議題、囤房稅2.0等話題環伺，儘管房市交易持續進行，各縣市政府最新公布的八月建物買賣移轉量也呈現正成長，並且連續兩個月翻正，顯示成屋買氣仍然存在，但預售市場則因為高房價加上政經局勢不明，使得銷況原地踏步，建商目前普遍多採取保守推案狀態。
2019之後推案量首衰退 九二八檔唯二正成長僅這兩區
根據市調單位最新統計，今年六大都會區以及新竹地區推案量共達6757.8億元，相較於去年減少了一千多億元、年減16.4％，這也是房市由2019年轉多頭後，首見衰退現象，各縣市又以北台灣災情慘重，像新北市個案數及總銷就驟減二、三成，台北市、桃園市亦量跌超過一成。
觀察九二八檔期最新統計資料，案量減少最劇烈的台南市推案量約172.2億元、總個案數12個，相較於去年同期減幅達76.1％；高雄市推案量約868.7億元、總個案數28個，相較於去年同期減幅達28.5％；新北市部分，今年九二八推案量約1456.4億元、總個案數43個，相較於去年同期減幅達24.7％；桃園市推案量約754.7億元、總個案數54個，相較於去年同期減幅達18.8％。
在六大都會區以及新竹地區當中，唯二呈現正成長的僅有台中市及新竹縣市，尤以台中市增長最明顯，總銷金額1672.2億元、共有65個建案登場，年增幅達30.8％，新竹縣市年漲幅較小，總案量618億元，微幅成長2.2％。
低總價低首付成主調 高單價區也壓低價格促去化
進一步觀察今年九二八檔期推案概況，仍以「低總價」、「低首付」為推案主旋律，無論是北中南地區，從市中心的小坪數產品，到重劃區的中大坪數規畫，建商多半選擇符合市場潮流總價帶，甚至在高單價區塊，開發商也盡其所能將總價壓低至高總價住宅標準以下，以促進去化速度。
家居建設總經理室特助周堅華日前就指出，以北士科而言，目前全區在售指標建案，包括「國泰雍萃」、「華固上文林」、「樸開石」、「宏普陽明」、「家居安曼」等七大案平均銷售率為七十五％，中小坪數產品大多已經去化，且實價登錄資料刷一排總價六九九九萬元以下的成交紀錄，顯示高總價住宅七千萬元是一個門檻。
☀台北市．新北市．桃園市☀
以區域來看，今年北台灣除新竹維持平盤，其餘雙北、桃園均呈現量縮。像北市主要由百億都更、商辦案撐起，如都更案「勤美璞真 城仰」、「中工鳴森苑」，及商辦案「華固中央置地」等，其中「勤美璞真 城仰」總銷位居北市之冠，總案量達150億元，「中山麗池」及「士科大院」也有120億元規模，至於松山區、由中華工程推出的「中工鳴森苑」也有百億元案量。
建案產品規畫方面，從百坪豪宅到換屋產品都有，不過占比較高的還是小宅單位，如「漢寶西門綻」、「上城捷座」等，都規畫有十多坪的小坪數格局。只不過專家認為，近期台北市市況青黃不接，部分預售開價過高的個案，更傳出有降價換成交的消息，不過銀彈充足的品牌建商並未受影響，仍積極加碼出手。
而推案量位居第二的新北市由於去年指標大案連發墊高推案水位，加上業者態度保守，案量較去年大減近500億元。其中高達六成案量來自一級戰區三重，主因是二重指標大案「都廳大院2」計畫公開，光此案便海灌一600戶、總銷350億元供給，其次最大貢獻來自由土城的「中工雲宇宙AI園區」200億元，為新北市少見廠辦大案。
至於近期老酒新推的「君麟」，該案位於新板特區及實踐路商圈交界，由宏和紡織投資興建，該案過去原定為車站用地，開發商為爭取合法住宅，等待土地變更時程漫長，近期終於取得使照變更後正式推案。
其他區域像是淡水、新莊，預估推案量都在100億元左右，淡水近期總銷較大新案，會是位在小坪頂地區的「台北別墅」，規畫大台北地區少見的別墅產品，總銷規模達50億元，新莊則將迎來「勝旺中原東路案」40億元、「信義嘉學」26億元以及北市品牌建商「是東騰」等建案進場。
然而過去是推案熱區的桃園市，近期因新案多集中在上半年或延後推出，再加上這次檔期缺乏指標案支撐，僅有總銷100億元，位在A20興南重劃區的「宏普序時代」登場，過嶺重劃區也有指標案「大清松勇路案」公開。至於龜山A7重劃區接下來還有「允將A7二期」、「鴻築文達路案」等新案亮相，但同樣難逃量縮格局。
據了解，當前青埔、小檜溪等主力供給地區，因新案開價屢創新高，市場接受度有限，成交狀況普遍不如過往，更有部分首購、置產族開始轉往客運園區、捷運A10山鼻站等新興區塊移動，連帶牽動建商未來布局。
☀新竹縣市．台中市☀
新竹縣市近年受惠於產業園區效應，推升房價居高不下，不過市中心土地稀缺、推案爆量不易，這次推案呈現市區冷、外圍熱，像新竹縣湖口區，這次檔期共有十件個案，總銷46.1億元進場，雙雙年成長一至二倍，連寶山區亦有總銷達250億元的「新竹帝寶6區」挹注供給，此外，新豐鄉的「遠傳丰景」也貢獻了33億元。
會有這種差別最主要還是與房價有關，尤其目前新竹精華地段新案成交單價動輒七字頭，甚至出現八字頭天價，而房價僅有三、四字頭的新豐、竹東、寶山及湖口等地，自然就成為精打細算的買方首選。
至於台中近年交通建設及產業迅速發展，吸引人口不斷移入，剛性需求強勁，根據市調單位最新統計，九二八檔期六都共有283個預售案登場，而台中就占了74個，居六都之冠，其中百億等級大案包含總銷200億元的「雙橡園4117」、「遠雄琉蘊」開發規模108億元、「勝美琚」總銷100億元，另外「達麗白天鵝新高鐵段案」180億元，其中又以南屯區的「富宇6398」260億元規模最大。
另外，上市建商興富發也透露，今年第四季還有西屯區七期「惠順段11、11-1地號」住宅大樓預售案、「惠國61地號」市政路與文心路口的微型商辦大樓案即將進場，前者位於市政路、惠文路口、政和路三面臨路角地，採地下8層、地上36層，二至三房產品，總銷約135億元；後者規畫地下7層、地上23層，總銷約80億元。
至於烏日高鐵特區也是建商主戰場，近期櫻花建設再度出手買下台中高鐵特區新站南段929坪的住二土地，每坪單價55萬元，除了此塊新購入土地，櫻花建設在台中高鐵特區尚有四塊待開發土地，總計面積超過5100坪，其中新榮和段二期採先建後售，最快將於第四季進場。
達麗建設董事長謝志長先前也曾透露，今年下半年房地產受到總統大選、打房政策、兩岸地緣政治等影響，但是「最壞的時機就在今年年底，明年利空將消弭，等到明年再做準備就來不及了。」
另外也有房市專家認為，政府打炒房奏效，投資客全面退出市場，反而還給消費者一個健康的市場，去年底開始累積的遞延性買盤及預售推案也在Q2起慢慢回籠，加上青安貸款上路後，首購族買氣熱絡也為房市挹注強勁撐盤動能，中部也在建設及產業的雙重題材支撐下，購屋族、建商均勇敢進場，後勢值得觀察。
☀台南市．高雄市☀
至於南部二大都會區，其中台南市相較於去年同期大幅衰退超，主因在於，去年九二八檔期已有不少大量體指標案登場，需要時間去化，此外，今年推案規模較小，造成個案數年增二成、總銷卻反減近八成之關鍵。不過近期國泰建設再度進軍台南市北區購地，以天花板價9.2億元買下花園夜市旁千坪土地，拆算每坪單價約逼近90萬元，在市場冷卻之際，大型開發商卻大手筆買進土地，後續也相當值得觀察。
另外，近年受到台積電議題上下震盪的高雄房市，今年九二八推案水位回歸往年水準，不過受橋科、台積電議題支撐，這次看點還是以北高雄楠梓、橋頭等地為主，除了擁有70億元規模的「郡都橋科大極」、總銷達59億元的「德鑫鑫時代」等量體超過百戶新案開賣，也陸續有不少成屋案亮相。此外，案量最大的為鼓山區「京城IFC」，規畫地上32層的商辦大樓，案量達91億元，根據觀察，受新青安房貸利多加持，加上建商藉機打出促銷方案，這波檔期確實有帶動些許買氣提升。
全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，不等明年而在當下進場，也算一種超前部署，對於市場短空長多的信心展現，且開價上也相當具備膽識，新北市的「君麟」看齊新板特區豪宅單坪價開上八字頭，新竹市區的「昌傑謙謙」也開出在地高水位的七字頭，市場傳說還有南松山大型都更案預期來到120至130萬元，等同如今北士科房價，而桃園市中壢區因為Tpass、機捷效益帶動，A21、A22預售案也有喊出五字頭，開價策略不脫定錨後況價位，未來萬房皆漲，當下開價反能在來勢有個持穩的說法，可說內行看門道。
