好房網News記者李彥穎／台北報導
近日受颱風外圍環流及強降雨影響，全台多地出現積淹水災情，企業營運、交通系統與商辦大樓同步受衝擊。高力國際市場推廣與企業傳訊暨ESG策略服務部資深董事朱秉瑩表示，這場豪雨揭示的並非只是災後復原能力，而是整座城市在極端氣候下能否維持正常運作。對台灣而言，城市韌性已不再只是工程議題，而是攸關企業營運、資產價值、城市競爭力，甚至國家競爭力的重要基礎。
朱秉瑩指出，台灣已是全球半導體、AI及高科技產業的重要基地，被稱為「科技島」。近年國際科技企業、金融機構與跨國公司持續加碼布局，讓台灣成為全球供應鏈不可或缺的節點。然而，在享受產業紅利的同時，新的挑戰也隨之而來。
AI時代重寫商辦規則：企業先問「斷電了怎麼辦」
朱秉瑩表示，AI時代來臨後，企業在發布租賃需求建議書RFP時，評估標準已徹底改變。過去企業選址只看地段Location、屋齡、坪效，現在第一優先變成「安全與韌性」。
朱秉瑩舉例，Google、台積電、雅詩蘭黛等國際企業在評估辦公室時，都會詢問大樓遇到颱風、大雪、斷電或淹水時，能否繼續營運。朱秉瑩表示，對科技與金融企業來說，辦公室能否7x24不斷線，直接影響交易系統、客戶服務、供應鏈運作，甚至品牌信任與股東權益。只要影響員工工作與產出，就是企業最大的營運風險。
根據高力國際內部數據，74％企業認為「高品質數位基礎設施」是選址主因。科技業要求低延遲網路與AI訓練環境，金融業則要求生物辨識門禁、資安與交易不斷線。朱秉瑩表示，沒有這些條件，商辦就很難搶到科技業與金融業的長約租客。
供給暴增 台北商辦進入租方市場
朱秉瑩指出，台北CBD辦公市場正經歷結構性轉變。未來5年將新增22萬坪A級辦公室，A辦空置率預估將從目前11％上升至2026年的18％。供給大於需求，房東從過去的賣方市場，轉向必須競爭的租方市場。
在供給暴增的同時，承租主力也改變。朱秉瑩表示，以前主力是金融保險與外商，現在新增生技、醫藥、遊戲軟體與高級醫療機構。這群企業對建築的要求更高，不再只租「有地段」的房子，而是租「不會斷線」的房子。
朱秉瑩表示，當供給增加、企業要求提高，商辦之間的競爭將完全集中在「營運不中斷能力」上。這就是台灣商辦市場下一個十年的主戰場。
解方出爐：WiredScore與SmartScore成國際標配
面對新需求，朱秉瑩表示，國際市場已有成熟答案，就是WiredScore與SmartScore兩大認證。
朱秉瑩說明，WiredScore是國際建築通訊認證，著重數位連接力與網路韌性，審核內容包括多家電信接入、垂直管道、電信室安全、電力備援、防水設計與5G訊號覆蓋。SmartScore則是國際智慧建築認證，著重智慧系統整合，包含智慧管理、節能、使用者體驗、網路安全與威脅監控。
朱秉瑩指出，這兩套標準與LEED永續認證、WELL健康認證形成互補，頂級A辦現在追求「四證齊發」。朱秉瑩表示，這些標準並非台灣自創，而是2012年美國東岸颶風珊迪Hurricane Sandy重創紐約後發展出的結果。
朱秉瑩回顧，當時紐約大量商辦雖未結構損壞，卻因地下機電淹水、停電與通訊中斷而全面停擺，重創金融與商業活動。事件後，時任市長彭博Michael Bloomberg提出「A Stronger, More Resilient New York」計畫，將營運不中斷納入城市治理核心。WiredScore便在此背景下誕生，後續延伸出SmartScore。如今全球已有超過4,000棟建築取得認證，成為跨國企業選址與投資人盡職調查的重要依據。
認證帶來真金白銀 租金溢價與資產增值
朱秉瑩強調，認證不是成本，而是投資。數據顯示，取得WiredScore與SmartScore認證的A級辦公室，空置率平均低3.8％，租期平均延長9個月，租金平均溢價2.2％。若依認證級別區分，租金增幅可達5％、16.3％甚至27.9％。以每平方英尺計算，認證建築可比同區非認證建築多賺6.5美元。對投資人而言，認證建築的淨資產價值最高可增加14％。
朱秉瑩以台灣實績說明，這些認證已在市場上兌現。振業化工的CAAM 168是典型案例。朱秉瑩表示，該大樓取得WiredScore與SmartScore雙認證，成功達到Google等大型科技企業的進駐門檻，最終吸引Google將台灣AI團隊設於此處，也將租金推升至每坪3,388元的區域新高，證明智慧化能力可直接轉化為市場溢價。
國泰人壽的國泰環宇大樓則是台灣首座取得WiredScore白金級與SmartScore黃金級的商辦。朱秉瑩表示，雙認證成為金融與科技租戶的必備條件，協助大樓在華爾街地段脫穎而出，創造區域稀缺性，最終將租金推升至每坪4,159元的新高。
在信義計畫區，富邦人壽的信義A25大樓與南山人壽的台北南山廣場，都取得WiredScore白金級與SmartScore黃金級。朱秉瑩指出，信義A25更進一步整合LEED金級與EEWH黃金級，形成四證齊發的總部級高韌性建築，成為跨國企業總部首選。而台北南山廣場預計於2025年取得LEED與WELL，達成四證同框，強化其「區內最高數位韌性與永續等級大樓」的定位，確保在新供給潮中維持跨國企業的優先名單。
富邦人壽的渣打銀行大樓同樣取得WiredScore白金級與SmartScore黃金級。朱秉瑩表示，白金級證明大樓具備國際銀行所需的高韌性網路環境，可支撐7x24交易與資料交換不中斷，滿足金融業的合規與營運風險管控要求。
最後，遠東集團的TPKA遠東通訊園區更創下亞洲首例。朱秉瑩表示，T Park是亞洲首座同時取得WiredScore與SmartScore雙白金的科技園區，三棟辦公大樓共同達標，使智慧化與資通韌性成為整個園區運作的核心能力，也強化板橋在國際科技企業版圖中的位置。。
朱秉瑩表示，這些案例證明，只要業主願意投入數位連結與備援能力，建築就能在市場中脫穎而出。
企業為何願意付更高租金？風險抗性就是答案
朱秉瑩指出，企業願意支付高租金的核心，是「風險抗性」。朱秉瑩分享兩個案例。
第一個是美妝集團雅詩蘭黛。朱秉瑩表示，過去曾發生員工在地下室停車場受困，卻因收訊不良無法求救的事件。此事後，雅詩蘭黛全球政策要求，所有承租大樓必須確保全區通訊無死角，以保障員工安全。
第二個是台積電。朱秉瑩表示，台積電將所有關鍵電信機房設置在工廠二樓以上，避免淹水，確保災害發生時仍能持續營運。朱秉瑩強調，對台積電而言，停工損失就是台灣與全球的損失。
朱秉瑩表示，當企業以建築韌性作為選址依據，真正需要提前布局的不只是租戶，也包括商辦業主、建商、壽險公司與各類資產持有者。未來市場將以「營運韌性」重新評價建築價值，這不僅是降低風險，更是企業能否持續營運、業主能否維持資產價值、投資人是否願意長期持有的重要依據。
從科技島到韌性島：台灣的下一個十年希望
朱秉瑩指出，台灣若希望持續維持全球科技產業領先地位，甚至成為世界級科技與金融中心，中央與地方政府除了投入排水、防洪等公共建設外，更應將建築韌性、城市韌性及營運不中斷能力納入城市治理策略。
朱秉瑩表示，紐約的經驗證明，真正留住金融與科技產業的，不只是優惠政策，而是具備韌性與風險管理能力的城市治理、可靠的基礎設施，以及能讓企業安心營運的建築環境，這也是台灣下一階段值得借鏡的方向。
朱秉瑩指出，「科技島的下一步，不只是發展更多科技，而是打造一座足以支撐科技、金融及關鍵產業永續發展的韌性島。」朱秉瑩表示，唯有讓城市在極端氣候下仍能持續運作，企業才願意投資、人才才願意留下、資產才能持續增值。這不只是建築升級的課題，更是台灣下一個十年維持全球競爭力的關鍵。
朱秉瑩強調，台灣就像12年前的紐約一樣，要建立足以留下如Amazon、Google等大型科技公司與金融企業的價值，而這一切，就必須從城市發展與建築發展開始做起。
