東森新聞/正業地政士聯合事務所所長鄭文在
傳統家庭,育有1男3女,妻以夫為貴,當老公去世,太太驟然失去依靠,小孩都已經成年,上班的離家,結婚的不住在家裡,老媽媽內心的恐慌可想而知,老媽媽對於這樣的恐懼,完全表現在遺產的分配上。
往生的老公是中小企業主,遺產有房屋、土地、少許存款等,老媽媽透過介紹,請我們辦理遺產稅的申報及遺產協議分割。基於不安全感,老媽媽希望不動產全部登記到她名下,等她往生後再將房地產全部由男生繼承。
▼老媽媽為求安全感,希望將老婦的不動產全部繼承登記到他名下,僅賣掉其中一間提撥千萬元分給小孩。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
遺產分配學問多 不安全感往往戰勝節稅
至於這一次的繼承分配,她想賣掉其中一間房屋後,提撥1000萬元給4個小孩,所以遺產協議分割的內容是:不動產由母親繼承,兒子、女兒的分配以後再說。
這樣的遺產分割方式,不動產先登記給媽媽,媽媽往生以後再登記給兒子,如此做法,會將未來不動產的交易所得稅全部變成新制,雖然我們努力提醒,基於母親的不安全感,孝順的兒女們經過家庭會議,全體同意,我們只能樂觀其成。
不動產老母全繼承 未來恐生高額房地合一稅
這個案件看似和諧完美,其實有二個麻煩必須克服。第一是未來房地合一稅的問題,先由媽媽繼承,未來媽媽往生,不管由兒子或是女兒繼承,再出售時,房屋交易所得稅都無法適用舊制,而是新制房地合一稅,因為是繼承取得,取得成本都是房屋及土地公告現值,可以預見將來將產生高額的房地合一稅,真的令人擔憂。
第二是媽媽繼承不動產後,將該不動產出售,清償原來銀行貸款的錢,餘額再提撥1000萬元給4個小孩,每個人分得250萬元。因為贈與稅的免稅額每年只有244萬元,超過部份會課徵10%贈與稅(即1000萬元-244萬元=756萬元×10%=75.6萬元)。
▼每年贈與稅免稅額為244萬元,超過就得課稅。(圖/東森新聞)
售屋後提撥千萬分4孩 衍生76萬贈與稅
基於這二個原因,我們一直跟媽媽溝通,第一點房地合一稅是未來賣掉房屋才會發生,老媽媽沒感覺,只淡淡的回應:「那就不要賣房屋就好」。至於第二點,因為賣掉房屋後馬上會發生75.6萬元的贈與稅,老媽媽問「怎麼辦」?
我們細算,繼承後的房屋扣除原來房屋貸款及仲介費,大約剩餘3000萬元,如果將這間要賣的房屋登記1/3給這4個小孩各自繼承1/12(即1/3×4=1/12),未來售屋後的結餘款,就會順理成章的分配給所有權人,每個人就可以順利的拿到這筆250萬元,同時省去這筆76.5萬元的贈與稅。關於這一點,老媽媽終於聽進去了,不再堅持已見。
本案件遺產稅的繳納期限將於112年1月中旬到期,站在節稅的立場,我們仍然努力跟老媽媽溝通,希望先化解老媽媽的擔憂,讓兒女們邁向節稅的方案,我們一起加油。
▼鄭文在為了節稅,仍努力跟老媽媽溝通。(圖/鄭文在提供)
作者/鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人,淡江大學企管系,曾任新北市地政士公會公共關係主委,持有不動產經紀人、地政士證照,專長不動產稅法、不動產登記。
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