好房網News記者李彥穎／台北報導
台灣都市更新在經歷「容積獎勵紅利」與「危老條例衝刺」後，已正式步入邊際效益遞減的深水區。面對營造成本高檔、極端氣候威脅與超高齡社會的夾擊，未來的都市更新應該走向什麼方向？中華民國不動產聯盟總會副理事長蔡漢霖認為，台灣的都更不能再停留於「單點建物的拆除改建」，而必須迎來「系統性的典範轉移」。為了達到這個目標，推動下一階段的都市更新，真正落實都市更新的精神，而非僅是老宅重建，蔡漢霖提出四個可以努力的方向。
一、核心價值轉向：以都市計畫重整與「公共利益」為前提，告別單點防災重建
蔡漢霖指出，單點危老雖然快速，卻往往陷入「以防災之名、行個別改建之實」的盲點，加劇都市紋理破碎與公益性不足。因此未來的都更重點，必須回歸「大面積區域開發與生活圈重整」，也就是回歸「生活圈的整體規劃」。
蔡漢霖表示，都市更新原本就應該以「都市計畫通盤檢討」為上位藍圖，不該只是消極的「避險導向」。因此，必須站在這種宏觀的角度，從未來數十年的人口、產業與生活需求來思考，重新配置公共設施、人行系統與開放空間。透過整體規劃，以先建後拆、分期分段的連鎖式更新模式，逐步解鎖街區再生的空間死局，真正實現「生活圈的全面機能再生」。
二、 財務引擎重組：土地受益權與居住權解耦，導入地上權模式防範現行都市更新所造成的仕紳化現象
蔡漢霖指出，在成本高漲的現實以及容積獎勵模式已接近走到盡頭的現在，「零出資、一坪換一坪附車位」的期待已成僵局，更可能導致原住戶因負擔不起差額找補而被洗出社區，因此在財務層面，必須做到以下兩點：
1.保障生活尺度，讓渡增值紅利
首先，必須透過制度允許產權分離，使住戶可以透過選擇保留滿足家庭生活尺度的「長期地上權／居住使用權」，免去沉重的改建出資負擔，從根本防範「非自願迫遷」與衍生之居住正義問題。
2.活化長期資本池
其次，底層土地所有權及收益權，可轉由有資力的自然人（原住戶優先）、政府住宅基金、公辦法人或壽險資金長期持有，建商回歸專業營造與代管服務，重構穩健的開發財務體系。
蔡漢霖指出，「居住歸居住，投資歸投資」，或許是解決台灣長期以來牽扯不清的房地產難題的一個終極解方，但要如何設計合理的財務模型與配套措施，還需要社會進一步的討論。
三、 整維政策導正：權責對等，以「防災安全」為補貼先決條件
蔡漢霖指出，整建維護政策若僅止於「無條件補助裝電梯或外牆拉皮」，本質上只是拿公共資源補貼私人資產的舒適度，無法解決根本安全問題，因此可以從兩個方向來改進：
1.先排除致命風險，才享生活補貼
將耐震補強與公安逃生機能列為申請補助的「先決條件」，公共資源必須優先投注於消除公共危害。
2.落實所有人維護義務
推動老舊集合住宅強制結構健檢與法定修繕公積金機制，建立「自主維護履歷越健全、政府支持越充足」的階梯式誘因。
四、 系統韌性升級：對接2050淨零轉型與氣候調適力
蔡漢霖指出，未來的街區更新，不能脫離極端氣候與減碳承諾，因此，在人力成本高漲的現在，逐步全面導入預鑄工法、低碳建材與近零碳建築（BERS）規範，我們就可以在加速更新的同時，降低施工碳足跡。
同時，在整體規劃中，整合微氣候風廊、透水鋪面與雨水滯洪設施，甚至建制區域發電/儲能的智慧電網，引進垃圾處理與防災空間，這樣就能提升城市面對強降雨與熱島效應的整體承載力，也能對都市的永續韌性，建立起強大的基礎。
蔡漢霖強調，都市更新的本質不是「單純的房地產開發」，而是一場關乎都市安全、居住正義、社會網絡與氣候韌性的「現代化升級工程」。因此，以都市計畫確立公益方向、以產權解構重組財務引擎、以義務優先守護公共安全，台灣的都市更新才能真正走出停滯，邁向永續發展的下一個三十年。
