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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「套房退燒、兩房當紅」春回房市?你這麼好騙 你家裡人知道嗎?

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#套房 #兩房 #建商 #首購 #小宅 #多空觀點
文/賴淑惠
 
前一陣子,有個跟房市有關的調查出爐,內容非常有趣!2020年,雙北市的兩房型佔比激增,其中,台北市從2019年的29.4%,攀升到35.1%,增加6.1個百分點;新北市則從37.5%升至43.8%,增加6.3個百分點,同一份調查的另一個數據也很有趣,套房型佔比一路下滑,其中台北市減少5.7個百分點至13.1%,新北市則減少3.6個百分點至4.8%,咦!難道房市真的已經提早春暖花開了嗎?買得起兩房的人變多了?
 
兩房當紅房市由衰轉旺?2020房市年度最大騙局!
 
答案卻出人意表,原來,套房退燒、兩房當紅背後的真相,居然是建商開始把大套房隔成兩房,讓買不起正兩房的購屋客,有了魔術空間變大的想像,一個小小的隔間改變,營造了建商的超大商機!從實際空間來看,過去15坪到20坪出頭的產品,就是一間大套房,頂多就是隔成1房1廳,或是一間房間外,另隔一間書房之類的1+1房,但建商卻把這個區間的坪數,大量被硬擠成2房,最近網路還盛傳,有中古屋主為了增加賣點,把9坪套房隔成兩房,單一空間擠到只放得下一張床,這種放大空間的自我催眠假想,堪稱房市年度最大騙局!
 
「套房退燒、兩房當紅」春回房市?你這麼好騙 你家裡人知道嗎?(示意圖/pixabay)
有租客在網路上求租台中市太平區的套房,甚至開出超奇葩的條件。示意圖/截自pixabay
 
乍看之下,這樣的產品對於新婚族或小資族,的確很有賣點,因為不用買太大坪數,就可以有兩個獨立房間空間,但,小宅的坪數終究有限,有些房間甚至連正常大小的單人床都難以放置,家具甚至需要訂做,增加成本不說,時日一久,就會知道這種如同住在小人國裡的房子,會越住越「阿砸」;此外,小宅通常通風採光不佳,或是單層戶數偏多、無曬衣空間,如果是在預售時光看到美美樣品屋就衝動入手,等到真的入住,屆時,芭比娃娃般的粉紅夢想宅破滅,恐怕後悔莫及。
 
大套房改兩小房!建商連下猛藥請君入甕 投資客大賺出租投報率
 
購屋族看不清楚的兩房真相,老江湖的建商怎麼可能不懂?這些蓋過無數房子的建商,大家心知肚明,這種格局根本是一場災難!但,利之所趨,建商只能繼續把魔術兩房的謊言,說得言之鑿鑿,才好請君入甕,這背後的商機有多大?據內政部公布的資料,2020年第三季全台住宅共交易4.4萬件,光是25坪以下的小宅占整體銷售超過4成,而這樣的物件,自2017年第二季起已經連續10季銷售佔比超過4成,可見低單價的小宅,已經是多數購屋客的心頭好,建商投其所好,才會選擇直接下足猛藥,為了拉低兩房總價,坪數賣愈越小!
 
建商一心只求銷售量,當然沒在管住進去的人到底能不能安居樂業,反正交屋之後,與人無尤,屋主就得自食其果,但,這背後更可怕的,還有一群推波助瀾的投資客!他們買了這類兩房小宅,自己當然不會入住,而小宅的投報率超高,投資客買來出租,簡直賺到笑呵呵,以兩房來說,正常約30坪的二房,年投報率若達到2%就算不錯了,但小二房坪數少了5到10坪不等,以單坪售價50萬來計算,總價少了數百萬,但,正常兩房與小兩房的租金,幾乎所差無幾,換算下來,年投報率當然大大增加。
 
首購族別傻了!建商化整為零但求成交 房市回溫攏是假….
 
這些投資客機關算盡,除了投資總額較低之外,機能佳或交通方便的地點容易出租外,更進可攻退可守,因為房價不斷向上,先出租賺一波之後,一邊等待房價漲幅出現,趁勢脫手,再賺一波!萬一這時候,又出現好傻好天真的買家,看上小宅相較輕薄短小的房價,就成為投資客投資效益更上一層樓的墊腳石,直到入住之後,這些口袋不深卻咬牙買屋的買家,就成為投資客抓交替的倒楣鬼,房價被剝層皮不說,小宅住起來的擁擠不適感,恐怕才真的讓買家買到氣到,只能跳腳。
 
所以,套房退燒背後的真相,是房市並沒有全面回溫,但建商為了把餅做大,吸引買家,改變過往的營建策略,改把資金高度集中在中、小坪數市場,吸引首購或首換族群,而建商不願放膽把坪數作大的真正原因,是因為大坪數、高總價市場依然挑戰重重,能可先小本經營,成交為大!千萬不要再盲目相信房市已回溫,建商山不轉路轉的策略,已經證明這種暗夜吹哨壯膽的建商謊言,根本不足採信!

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