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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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老屋成黑五類?識貨的 還不快危機入市!

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#老屋 #耐震係數 #地震 #居住風險 #多空觀點 #置產秘訣

文/賴淑惠

台南大地震過後這幾天,大家都在討論老屋健檢的發燒話題,這場驚天動地的地震,震出了政治火花,也震出了大家對於居住安全的深切擔憂,但,記憶猶新,16年前的921,不是也嚇過大家一次嗎?如今,老調又重彈,但每次〝震〞盪過後,就被污名化一次的老屋,真的不能買了嗎?從常理判斷,老屋的居住風險的確比新房高,但因噎廢食,實在沒有必要,畢竟新成屋價高,不是人人買得起,在這股恐慌潮下,不如趁機小心挑選,聰明看屋,人家不買我偏買,趁勢低價掃到好貨!

台南強震過後,又提醒大家房宅的耐震度與安全(好房網News記者張聖奕/攝影)台南強震過後,又提醒大家房宅的耐震度與安全(好房網News記者張聖奕/攝影)

震後爆老屋恐慌潮 矯枉過正買氣冷

「下次地震,我的房子會不會有問題?」我的同事玲玲,一年多前才開開心心入厝,前幾天,卻滿臉愁容,因為她買的是32年老屋,有這樣煩惱的人,真的不少,原來,因為去年房市走跌,價錢低、坪數實的老屋,市場行情超夯,但,經過一場天搖地動,我幾個這兩年才狠下心買老屋的朋友,都像玲玲一樣憂心忡忡;連幾個房仲朋友私下都說,最近,老屋物件乏人問津,有過半的看屋客,一聽到屋齡超過三十年,都聞之色變,紛紛表示暫不考慮,免得一頭住進「維冠2.0」,一不小心,連命都丟了!

這種震後恐慌潮,921時,也曾經有過一次,當時,新成屋看屋客大增,奈何新房子價格貴鬆鬆,沒多久,看屋客開始意興闌珊,之後中台灣買氣結凍,全台老屋物件價格,小幅跌了一成左右,直到一年以後,恐慌效應消散,中古物件才逐漸回溫。

但,老房子就一定比較危險嗎?這是一個看似合乎邏輯,卻並非必然的迷思,我們不妨回想一下,以 921時的東星大樓,和這次倒塌的維冠大樓來看,它們的屋齡都只有二十多年,這回,我到台南支援採訪災情時,也留意到災區周遭,有更多看起來屋齡起碼有40~50年的老房子,都沒有受到影響,反倒是中古電梯大樓塌成一片廢墟,可見這不是屋齡的問題,而是建商興建時有沒有偷工減料的問題,只要偷工減料,再詳細的地質檢測都沒用!

房市「震」盪!盤整期再延 逢低殺老屋

如果不是預算不夠,誰不想住新房子?但,碰上無良建商,新房子不一定是安全保證,而雙北有111.2萬戶30年以上的老屋,都曾經挺過921六級以上強震,與其矯枉過正,一竿子打翻一船人,不如小心挑選優質老屋!而從價格角度來看,已經進入U型谷底的房市盤整期,遇上震災亂流,屋漏偏逢連夜雨,少說又會再延長個半年到一年,一般來說,屋齡5年以下的房子稱之為「新成屋」,5~20年的「中古屋」,價格約是新成屋的7~8折,20~30年以上為「老屋」,大概只要新成屋的6~7折,價格原本就相對經濟實惠,在目前買賣對峙的氣氛下,買家不如借力使力,趁恐慌氣氛進場,原本就已經降價以求的老屋賣家急了,恐怕只能再退一步拼成交,買家只要大膽出價,掐頭去尾,絕對有機會亂槍打鳥,搶到殺價先機!

當然,痛殺老屋價的前提,一定是「安全」!首先,看屋如果看到肉眼可見的梁柱裂痕,這類物件,當然別傻到一頭栽進去;如果擔心用肉眼看不準,結構技師也建議,國家地震工程研究中心的網站上,有街屋耐震評估,上去點選跟自己最相近的住宅模式,再把住宅的基本資料還有梁柱、牆面的數量和面積填好,電腦就能馬上計算出物件的結構是否夠耐震。

此外,我也建議,就算買的是老屋,最好盡量挑選「有品牌」的建商,大家應該還記得年前的新聞嗎?潤泰集團大手筆出錢、出力,把當年蓋在台北市辛亥路、汀州路口的海砂屋打掉重建,當時傳為佳話,有名有姓的建商,冤有頭債有主,不只比較保險,就算出了事,也不至於會像這次的維冠,是打帶跑的一案建商,買了得時時擔心建商脫產,一走了之。

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