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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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直搗雙北「賣壓宅」!請你跟我這樣殺

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#賣壓 #殺價 #置產宅 #賣壓宅 #多空觀點

文/賴淑惠

房市慘淡,哀鴻遍野,但,不少購屋客卻還是沒看到滿意的議價空間,問題出在哪?我們之前談過,不妨鎖定拋售超過5%的「賣壓宅」,不過,在這種景氣之下,要逢低入手這類賣壓宅,瘋狂開殺不如循序智取!首先,要找對適合進場的目標區域,接著,採取因地制宜、循序漸進的「殺價三部曲」,有節奏的開價,循序漸進、鎖定目標,才能手到擒來!

循著「殺價三部曲」買房,鎖定對的目標才能手到擒來(好房網News記者賈蓉/攝影)新莊副都心、頭前重劃區有大量新成屋。(好房網News記者賈蓉/攝影)

一樣賣不掉?屋主口袋深度影響開價!

首先,目前雙北房市的物件,可以區分為「置產宅」與「賣壓宅」兩類,所謂「置產宅」,屋主口袋都較深,資金壓力不大,寧可慢慢賣,也不降價以求,要殺當然不容易,像是台北市的文山、內湖、中山,新北市為板橋、中和、新店,都屬於這類物件,說真的,這些區域,能砍到實價八成五左右,已經算是難得一見的漂亮價格,相較之下,「賣壓宅」的屋主,多屬相對短期的投資客,他們大都套牢在釋出量大的重劃區,希望在明年房地合一上路前脫手,隨著時間進入倒數,已經不能再等了!

最近,有個同事一下班,就急著到處陪妹妹看屋,剛開始,倆姊妹興高采烈,滿心以為在這個景氣之下,一定可以挑到賣壓物件,沒想到,這幾天,同事卻說,妹妹不看了,因為房價沒想像中低!一問之下,才知道她看的是最近賣壓也相對沉重的南港,怎麼會挑不到物件呢?原來,最近看屋的人實在太少,有十多個房仲爭相服務,她們一看到稍微滿意的物件,就直接照實價打七折開價,房仲一聽到這個數字,立刻倒彈三步,連斡旋都不願意收,來來回回幾次後,房仲連詢問電話也不打了,倆姊妹也意興闌珊。

「不是說賣壓越重,殺越大嗎?」沒錯,賣壓高於「5%以上」的區域,是狠殺投資客的首選物件,但,這只是一個通則,並非萬試萬靈,以目前市場上的「賣壓宅」來說,可以分成三個等級,包括「蛋白賣壓宅」、「邊界賣壓宅」、「蛋黃賣壓宅」三類,賣壓輕重有別,議價空間也各有不同,如果都用同一個標準開殺,當然不易成交,錯估情勢,恐怕還會白白錯過購屋議價的黃金時間!

蛋白7折 蛋黃8折 青黃不接75

以「蛋白賣壓宅」來說,像是林口、淡水等區域,前幾年因為價格較低,進場門檻不高,有不少初階投資客搶進,想等淡水輕軌線與機場捷運線通車,再趁勢脫手大賺一筆,沒想到景氣反轉,不漲反跌,交通建設又遲遲無法到位,賣壓沉重之下,不少投資客急賣求生,尤其是淡水,跌到泥足深陷,實價七折成交的例子時有所聞,想低價購屋的首購客層,要買這個區域的賣壓宅,儘管大膽開價,小心斡旋,有機會買到傳說中的夢幻七折宅。

至於「邊界賣壓宅」,指的就是介於蛋白與蛋黃區的新北第一圈,像是最近一直被討論的新莊,就屬於這類物件,這個區域的投資客屋主,在房市打滾的資歷較久,口袋比林口、淡水的來得深,除非是槓桿操縱過頭,連以租代賣都撐不住的投資客,否則的話,目前以實價八折成交的機會較大,不過,我建議買家不妨大膽從七五折開殺,也許會有意外之喜,這種屋主逃生的亂世,七五折還在這個區域,仍屬可接受的議價範圍。

而我同事倆姊妹鎖定的南港,甚至是內湖部分未鄰近捷運的重劃區,則是屬於「蛋黃賣壓區」,這一帶,過去幾年的價格都炒得太不像話,我在附近上班,晚上經過,幾乎都沒有什麼住戶開燈,足見這裡的投資客,遠遠多過自住客,最近,房仲接了不少這區的拋售物件,不過,這個區域畢竟掛的是台北市門牌,房價支撐力道夠足,剩餘的投資客,有不少人更是寧可放著不賣,跟景氣拼了,有房仲私下戲稱這區的物件,是「鐵腕賣壓宅」,不是不能買,而是得挑著買,在這裡,如果跟我同事一樣,想一口價殺到七折,機會相對較低,不過,如果能以實價八折到八折五成交,基本上,已經算撿到寶!

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