文／賴淑惠
房市慘淡，哀鴻遍野，但，不少購屋客卻還是沒看到滿意的議價空間，問題出在哪？我們之前談過，不妨鎖定拋售超過5%的「賣壓宅」，不過，在這種景氣之下，要逢低入手這類賣壓宅，瘋狂開殺不如循序智取！首先，要找對適合進場的目標區域，接著，採取因地制宜、循序漸進的「殺價三部曲」，有節奏的開價，循序漸進、鎖定目標，才能手到擒來！
循著「殺價三部曲」買房，鎖定對的目標才能手到擒來（好房網News記者賈蓉／攝影）
一樣賣不掉？屋主口袋深度影響開價！
首先，目前雙北房市的物件，可以區分為「置產宅」與「賣壓宅」兩類，所謂「置產宅」，屋主口袋都較深，資金壓力不大，寧可慢慢賣，也不降價以求，要殺當然不容易，像是台北市的文山、內湖、中山，新北市為板橋、中和、新店，都屬於這類物件，說真的，這些區域，能砍到實價八成五左右，已經算是難得一見的漂亮價格，相較之下，「賣壓宅」的屋主，多屬相對短期的投資客，他們大都套牢在釋出量大的重劃區，希望在明年房地合一上路前脫手，隨著時間進入倒數，已經不能再等了！
最近，有個同事一下班，就急著到處陪妹妹看屋，剛開始，倆姊妹興高采烈，滿心以為在這個景氣之下，一定可以挑到賣壓物件，沒想到，這幾天，同事卻說，妹妹不看了，因為房價沒想像中低！一問之下，才知道她看的是最近賣壓也相對沉重的南港，怎麼會挑不到物件呢？原來，最近看屋的人實在太少，有十多個房仲爭相服務，她們一看到稍微滿意的物件，就直接照實價打七折開價，房仲一聽到這個數字，立刻倒彈三步，連斡旋都不願意收，來來回回幾次後，房仲連詢問電話也不打了，倆姊妹也意興闌珊。
「不是說賣壓越重，殺越大嗎？」沒錯，賣壓高於「5%以上」的區域，是狠殺投資客的首選物件，但，這只是一個通則，並非萬試萬靈，以目前市場上的「賣壓宅」來說，可以分成三個等級，包括「蛋白賣壓宅」、「邊界賣壓宅」、「蛋黃賣壓宅」三類，賣壓輕重有別，議價空間也各有不同，如果都用同一個標準開殺，當然不易成交，錯估情勢，恐怕還會白白錯過購屋議價的黃金時間！
蛋白7折 蛋黃8折 青黃不接75折
以「蛋白賣壓宅」來說，像是林口、淡水等區域，前幾年因為價格較低，進場門檻不高，有不少初階投資客搶進，想等淡水輕軌線與機場捷運線通車，再趁勢脫手大賺一筆，沒想到景氣反轉，不漲反跌，交通建設又遲遲無法到位，賣壓沉重之下，不少投資客急賣求生，尤其是淡水，跌到泥足深陷，實價七折成交的例子時有所聞，想低價購屋的首購客層，要買這個區域的賣壓宅，儘管大膽開價，小心斡旋，有機會買到傳說中的夢幻七折宅。
至於「邊界賣壓宅」，指的就是介於蛋白與蛋黃區的新北第一圈，像是最近一直被討論的新莊，就屬於這類物件，這個區域的投資客屋主，在房市打滾的資歷較久，口袋比林口、淡水的來得深，除非是槓桿操縱過頭，連以租代賣都撐不住的投資客，否則的話，目前以實價八折成交的機會較大，不過，我建議買家不妨大膽從七五折開殺，也許會有意外之喜，這種屋主逃生的亂世，七五折還在這個區域，仍屬可接受的議價範圍。
而我同事倆姊妹鎖定的南港，甚至是內湖部分未鄰近捷運的重劃區，則是屬於「蛋黃賣壓區」，這一帶，過去幾年的價格都炒得太不像話，我在附近上班，晚上經過，幾乎都沒有什麼住戶開燈，足見這裡的投資客，遠遠多過自住客，最近，房仲接了不少這區的拋售物件，不過，這個區域畢竟掛的是台北市門牌，房價支撐力道夠足，剩餘的投資客，有不少人更是寧可放著不賣，跟景氣拼了，有房仲私下戲稱這區的物件，是「鐵腕賣壓宅」，不是不能買，而是得挑著買，在這裡，如果跟我同事一樣，想一口價殺到七折，機會相對較低，不過，如果能以實價八折到八折五成交，基本上，已經算撿到寶！
