文／Dolin66
位於林口、龜山及浮洲的合宜宅，近來都傳出遭到法院拍賣的新聞，政府當初推動合宜住宅的原意，就是想用比較低的價格，來照顧年輕卻想擁有自己房子的人民，能夠如願以償的成為有屋一族，然而，連當時低於市價的合宜住宅都出現了法拍的案件，這背後是否僅如網路所說，單純只是反應臺灣房地產市場的低迷？
合宜住宅竟已出現法拍物件 (行政院全球資訊網)
為了避免合宜住宅當初的低房價，成為投資客轉手買賣的天堂，政府訂出了合宜住宅五年內不得轉手賣出的規定，從鼓勵自用的角度出發，這個限制有存在的道理，然而對於投資客來說，合宜住宅係採預售屋方式興建，從付款到交屋可能就隔了將近2年，如果再被綁5年不能出售，先不談臺灣房地產市場的價格趨勢，光是這7年的房貸、管理費、稅金等持有成本，就夠投資者頭疼。
然而，透過法拍及假債權方式，就可避開上述規定，怎麼操作？首先跟屋主談定購屋的價格，假設是1,000萬元，買方先跟屋主簽訂借款契約，並以合宜宅作為抵押，屋主取得買方借款（即是購屋款）後故意違約，讓合宜宅變成法拍屋，屆時買方再去標下此棟房屋，如果有人出價比1,000萬元還高，那也沒關係，代表銀行會依照借款契約上的本金加利息還給買方，或者買方還可以先跟賣方約定好，扣除一切銀行拍賣費用後，拍賣溢價的處理方式，繞一個彎就能避開政府所設下的延遲交易限制。
除了上述利用技術性手段的法拍屋外，三處政府合宜住宅都出現法拍屋的現象，我認為背後還有2個蠻重要的意涵，第一就是2至3年前低於當時市價的合宜住宅，如今看來已經沒有這樣的價格優勢，換而言之，合宜住宅的優惠價開始趨近市價，反應的是浮洲、林口及龜山等三地近來房價下修情形十分明顯，且這三處合宜住宅的戶數都很龐大，等於是這三地又出現爆量的潛在房屋供給，5年後法規的轉手限制解除後，會不會又造成此三地房價另一波的下跌？
此外，這三處合宜住宅的每坪價格已經不算高，會出現法拍屋的狀況，除了有心人士刻意想要避開法律限制外，代表仍然有買方無法負擔貸款或交屋款的壓力，如果政府還想藉由合宜住宅的政策來照顧人民的話，在執行計畫前，請務必重新衡量民眾可接受的房價，與興建此合宜住宅的房地成本，不然類似臺北美河市標價過高無人問津（無論租、買），或者進入交屋期後就出現龐大的法拍屋潮，應該都不是政府推動合宜住宅政策的初衷。
對於購屋者而言，買房前請先將未來房貸的負擔，控制在家庭支出的35%以下，擁有房子的確是值得開心的事情，但前提是隨之而來的房貸，不會成為自己跟家人經濟上的重擔，20年的房貸繳款期，不是咬牙就能撐過的時間，如今受薪階級面對的也不是2、30年，甚至更早前，每年薪資都會成長的快樂年代，在房價下修趨勢明顯的現在，精挑細選才是王道！
