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彭建文 彭建文教授目前任教於國立臺北大學不動產與城鄉環境系,同時擔任土地估價學會理事長與住宅學報主編,主要專長為不動產經濟、不動產估價、不動產投資與管理、住宅政策,並在中央與地方擔任地價、住宅、都市更新等專業委員會委員。
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大家都不反對蓋社會住宅 但要蓋多少才夠?

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#社會住宅 #國民住宅 #高房價 #住宅法 #多空觀點
文/彭建文
 
此次縣市長選舉,許多市長與縣長候選人承諾其當選後要蓋一定數量的社會住宅,但問題是要蓋多少社會住宅才足夠? 又如何才能使政策支票不跳票? 
 
國內將社會住宅定義為政府直接興辦,「只租不售」且優先提供給經濟或社會弱勢族群居住的住宅,並在2011年12月30日「住宅法」於立法通過時,正式取代傳統的國民住宅,相較賣斷式的國民住宅,社會住宅長期能嘉惠更多人,也無轉手炒作的問題。不過,國內不少民眾認為社會住宅優先安置弱勢者的特性,可能會造成附近治安不良或公共設施質量下降,進而導致周邊房價下跌,故將社會住宅視為「鄰避設施」,使社會住宅汙名化。
 

 

大家都不反對蓋社會住宅 但要蓋多少才夠?(好房網News資料照)
三峽國光段青年社宅預計今年11月完工,能夠提供241戶社會住宅,其中以一房型最多,有124戶。李彥穎攝

 

 
國內住宅政策從以往的「住者有其屋」漸漸轉變為「住者適其屋」,國人對於所謂「居住正義」已漸漸有共識,應是讓全民能擁有「可負擔且好品質」、「長期且穩定」的居住環境,而非過度強調住宅的「所有權」或「投資權」,且此應是長期且穩定的國家住宅政策目標,不應隨政黨輪替而有大幅的變動。亦即,要落實居住正義,最重要的是讓民眾無論是透過購屋或租屋方式,均能在其本身經濟可負擔的情況下獲得良好的居住環境。不過,因國內住宅租賃市場長期處於地下化方式運作,政府無法完整掌握租賃市場的資訊,並進行必要的安全與品質管理,故民眾不但買不起住宅,也常出現「租不起」、「租不好」、「租不到」的問題,此時政府直接興辦的社會住宅,就成為彌補住宅租賃市場不健全的最佳方式。
 
社會住宅要蓋多少才夠? 蔡英文總統2016年競選時曾提出「8年20萬戶社會住宅」(12萬戶政府直接興建,8萬戶包租代管)的政策支票,要兌現難度相當高,更何況是巢運所呼籲40萬戶社會住宅(約住宅存量的5%)的目標。台北市柯文哲市長在2014年也曾提出「8年5萬戶社會住宅」的選舉政見,但在2021年時因擔心債留子孫而喊停,目前僅規劃興建1.8萬戶,實際完工營運的僅6,601戶。
 
根據住盟統計,截至2022年8月底為止,國內社會住宅(含出租住宅)存量共計22,816戶,僅占國內住宅存量0.25%,社會住宅數量仍遠遠不足,主要是因為在國內要興建社會住宅,若無法無償取得公有土地,財務的可行性往往不足,但政府往往無法在所有具社會住宅需求地區取得適當的公有土地,造成社會住宅的分布集中在少數特定區位,加以社會住宅的管理維護成本相當高,而為協助弱勢族群,其租金水準又往往僅是市場租金的六至八成,在財務的自償性不足下,政府往往需要額外編列預算去補助,造成相當大的財政負擔。
 
其實,政府應清楚認知,若無法從根本面有效抑制住宅的投機與炒作,並健全租賃住宅市場的運作,蓋再多社會住宅也滿足不了「人為的供給短缺」。因此,政府最重要的工作是積極健全住宅市場機制,且應同時健全自有住宅與租賃住宅市場,當市場機制愈健全,讓大部分人能靠自己能力滿足其住宅需求,需要政府協助的人數減少,政府的負擔就愈輕。反之,當市場機制愈不健全時,需要政府協助的人數愈多,政府的負擔就愈沉重。此外,在人口可以自由搬遷移動下,任何單一縣市均無能力單獨解決其居住問題,因為居住問題的解決如同治水患一般,必須透過都會區中各縣市共同合作才能達成,但在國內當前政治生態下,跨政黨的溝通協調與合作機制相當不容易,亟待未來加以解決。
 
整體而言,要解決民眾的居住問題,必須同時依賴市場機制(私部門投資)與政府補助(公部門投資)共同來達成。首先,政府要建立公平且有效率的住宅市場機制,儘可能讓民眾能透過自己能力滿足其居住需求,減少需要政府協助的人數。其次,針對無法透過市場機制滿足其居住需求的弱勢族群,政府可依據其不同的弱勢程度,以不同的政策工具(例如無家可歸的庇護所、短期安置住宅、社會住宅、租金補貼…)提供其必要的協助,使其能不斷提升其經濟能力與改善其居住品質,最終能順利回到市場機制,使有限住宅資源具有「流動性」,能提供給更有需要的弱勢族群使用,如此方能使整個住宅體系能永續經營,否則不管蓋多少社會住宅都不夠。
 

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