文／彭建文
近期中國大陸爆發多起爛尾樓事件，且仍持續擴大中，引發中國大陸是否可能產生系統性的金融危機? 以及預售制度是否應廢除的爭議。無獨有偶，近期國內房地產市場在工料雙漲與央行開始升息循環下，亦出現部分建案停工或延期交屋的問題，後續是否會進一步出現爛尾樓風暴? 引發社會大眾的關切，個人認為此現象背後有許多的議題值得加以探討與釐清。
一、中國大陸爛尾樓事件的起因
其實，中國大陸爆發多起爛尾樓事件並不讓人意外，除預售制度本身的高度財務槓桿操作外，中國大陸長期透過土地財政進行大規模的土地開發，在地方政府過度倚賴土地開發獲得財政收入，並期待房地產開發帶動經濟成長下，土地變更與開發速度遠高於城鎮的實質發展速度，在房地產景氣蓬勃時，假性投資需求遠大於實質居住需求，產生熱賣熱銷的現象，供需失衡的問題尚不明顯，然一旦房地產景氣出現衰退時，供過於求的惡果終將浮現。
2016年底，中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，開始關注投資客炒房對於居住正義的嚴重負面衝擊。其後，為控管房地產行業的過度債務與縮小房地產泡沫，2020年8月中國人民銀行與住建部監管部門召開重點房地產企業座談會，提出三個監管要求(一般稱之「三條紅線」)，包括剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、以及現金短債比不得小於1倍，此去槓桿化政策使得建商的融資嚴重受限，開始無力償還許多債務。此外，中國大陸的預售屋銷售有相當嚴謹的規範，規定每個預售建案的收入款項必須專款專用，以防止建商挪移資金，但目前為何仍會出現爛尾樓事件，引發購屋者集體停繳房貸的問題呢?
與台灣預售屋銷售不同的是，台灣通常在完工取得使用執照，且不動產的產權移轉給購屋者後，才開始支付房貸，但在中國大陸許多預售屋的購買者在完工前，為獲得較優惠的房價，就已經辦理房貸與開始支付貸款，但此作法同時使預售屋的購買者承擔較高的風險，導致即使建商無力完工興建，仍需持續支付房貸的狀況。此外，所謂專款專用的執行，主要是由銀行負責監督使用，在撥款過程中缺乏專業且公正的第三方監督是一大問題，等於建案尚未完工，建商即已經取得全部購屋款。
二、台灣爛尾樓事件的可能發展
個人認為，目前國內雖開始出現少數小型建商因資金壓力而倒閉現象，但因前一波房地產景氣時建商獲利豐厚，大多數建商的財務體質尚佳，短期市場或因營建成本高漲、銀行貸款成數限縮、或央行開始升息等因素，而有延期開工或延後交屋的個案出現，但後續若沒有全球性的經濟或金融風暴出現，尚不致出現大規模建商倒閉潮，建商因市場機制出現汰弱留強，應屬正常的現象。
不過，消費者在購屋時，應特別留意較可能出現倒閉的建案特徵，包括： 一、建商本身規模較小、財力較為不足且高財務槓桿操作；二、營建成本占總成本比重較高，對營建成本變化較為敏感的建案；三、坐落於北部郊區、新興重劃區、或中南部蛋白區，地區住宅需求較薄弱，其他建商承接意願較低的個案；四、目前融資管道以非公營機構為主（或融資成本較高）的建商。五、以往沒有具體實績的一案建商。若具備上述特徵的建案，就應特別審慎與防範。此外，即使建商能如期交屋，消費者亦應留意建案是否有偷工減料的情況，做好品質的把關。
三、給消費者的建議
首先，購屋前應盡量蒐集充分的資訊，尤其重視建商信譽與以往推案實績，避開前述有倒閉疑慮的建商與建案。其次，充分瞭解現行不同預售屋擔保與糾紛協調機制的差異，並依據建商所提的預售屋擔保機制，作為是否購買的依據。第三，目前正處於房地產市場價量的盤整期，若非急迫的消費性需求，建議可再觀望與慎選購買時機。最後，仍應督促政府落實建築經理制度，並加速制定建築投資業專法，讓建商的設立、規劃興建、銷售、及後續服務保固…等行為，有更完整且具體的規範，使消費者能獲得更佳的施工與交易安全保障。
