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彭建文 彭建文教授目前任教於國立臺北大學不動產與城鄉環境系,同時擔任土地估價學會理事長與住宅學報主編,主要專長為不動產經濟、不動產估價、不動產投資與管理、住宅政策,並在中央與地方擔任地價、住宅、都市更新等專業委員會委員。
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2023年房市展望與期望

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#房價 #高房價 #打炒房 #平均地權條例 #居住正義 #多空觀點
文/彭建文
 
即將揮別2022年,綜觀今年房地產市場,房價大致延續2020年下半的漲勢,持續「看回不回」,但整體成交量則呈現萎縮,將以「價漲量縮」揮別。
 
2022年房價的「上漲」,基本上是建構在兩個條件,其一是延續2020年上半前新冠疫情爆發,各國紛紛以量化寬鬆貨幣政策振興經濟,營造龐大資金量潮與低利率環境,其二是俄烏戰爭導致國際物價大幅上漲,加以國內本身大量公共建設與民間產業投資,使得營建成本大幅飆漲,故房價在需求強勁而供給相對不足下不斷攀升。
 

 

2023年房市展望與期望(示意圖/好房網News記者林和謙攝)
土壤液化潛勢區完整公開,有人質疑恐怕會影響房價及區域房產價值?專業結構技師、台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發提出精闢觀點,導正錯誤迷思。圖/好房網News記者林和謙/攝

 

 
2022年成交量的「萎縮」,也是建構在兩個條件,其一是「升息」,央行從3月17日起美國Fed的大幅升息,已展開三波的升息,雖然幅度僅兩碼(0.5%),遠低於美國的升息幅度,但美國升息循環尚未結束,預期未來仍將持續升息。其二是籠罩在「政策不確定性」,內政部在2021年12月9日推出「平均地權條例」修正案,祭出限制預售屋或新建成屋換約轉售、高額罰金與刑法重罰炒作行為、預售屋買賣解約申報登錄、管制私法人購屋、及建立檢舉獎金機制等五大打炒房措施,並在2022年4月8日經行政院小幅修正,將不動產炒作課以刑責部分刪除後,於5月送立法院審查,市場預期該法案若通過,將對房地產市場產生重大影響。不過,該法案在選舉衝擊考量下,在立法院遲遲無法正式排審,而在11月26日縣市長選舉,執政黨以「4+1」慘敗後,後續可能更將無力繼續推動。
 
關於2023年房市,個人有下列的展望與期望:
 
在經歷量化寬鬆貨幣與低利率的狂潮後,短期房價上漲趨勢已達滿足點,未來房市應該逐漸回歸房價負擔能力的基本面,並進行合理的盤整與修正,而住宅租賃市場的健全發展應被重視。
 
新冠疫情衝擊減緩,各國開始逐步解封,此有助於國際觀光旅遊的復甦,但美國升息循環尚未結束,可能使全球經濟成長趨緩或甚至衰退,加以國際地緣政治風險仍高,極應避免擦槍走火情況發生,建議應提高投資風險意識。
 
目前國內大致可區分台北、台中、南高三大生活圈,以往因各縣市地方政府分屬不同政黨,彼此在許多政策的溝通合作與執行上較不順暢,此次選舉後,台北都會區(台北、新北、桃園、基隆)、台中都會區(台中、彰化、南投)、南高都會區(台南、高雄、屏東、嘉義)均為同政黨,未來應可在許多重大建設與民生議題上有更多合作空間,尤其是大眾交通運輸網絡、產業合作與分工、居住問題解決、以及社會住宅興辦,建議在各項政策規劃與執行上有更多合作空間,達到共榮共存的目標。
 
近年新竹與南高地區的房市熱絡,地方產業發展與就業機會是重要的基礎,未來應積極透過都會區合作方式,讓產業發展能彼此加分互補,並應避免經濟發展過程中可能產生的不動產投機炒作,才能讓更多民眾享受到經濟發展的成果,達到安居樂業的目標。
 
此次執政黨在地方選舉慘敗,房價的高不可攀也是重大的民怨之一,而「平均地權條例」修正草案遲遲未能在立法院排會審查,也讓許多民眾對於執政黨落實「居住正義」的信心大打折扣,未來無論是中央與地方政府應致力規劃具遠見的好政策,並確實有能力加以執行,才能提高民眾的執政信心。

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