文／彭建文
國內房價從2003年SARs結束後開始起漲，期間雖歷經許多重大的事件衝擊，但房價僅有在2015~2020年期間出現小回或盤整的狀況，在2020年新冠疫情嚴重衝擊經濟發展後，因振興經濟重啟量化寬鬆貨幣政策，房價反而在2020下半年開始出現更猛烈的漲勢，即使央行(選擇性信用管制、升息)、財政部(房地合一稅2.0)、內政部(平均地權條例修法)大力提出多項的打炒房政策，但房價房價漲勢至2023年第2季仍不見有明顯緩和的跡象，許多人質疑政府的打炒房政策並未發揮效果。不過，個人相信政府打炒房政策在短期雖無法讓房價下跌，但若沒有政府的這些打炒房政策，房價應該會漲得更嚴重。
最近有不少人以韓國房價走勢來比對國內房價狀況，韓國房價在2002年開始出現明顯的上漲，其後一路攀升，幾乎沒有任何的下跌或盤整，到了2020年新冠疫情衝擊後，房價更是出現跳躍式成長，首爾房價更曾創下世界第二高，基本上韓國房價的走勢與台灣相當類似。不過，韓國房價在2022年第2季開始出現下跌，主要原因是受到美國大幅升息，導致房貸利率升高的影響，但房價大致呈現緩步下跌，跌幅至2023年第3季已趨緩，甚至在2023年9月出現小幅回升，整體下跌幅度不到10%，與媒體所稱的跳樓式崩盤有明顯落差。
為何國內房價至今未如韓國一樣出現下跌狀況，出現一路看跌但不跌的走勢呢? 個人認為主要有下列兩個重要原因:
第一、國內央行的升息政策相當和緩，央行在2022年3月17日開始至2023年3月23日期間，一共升息5次，每次升息0.5~1碼(0.125%~0.25%)，總升息幅度為3碼(0.75%)，升息後目前國內房貸利率約在2%，升息幅度尚未達到讓購屋者難以負擔而違約的地步。反觀，韓國在2021年8月開始升息，到2023年1月升息幅度達到12碼(3%)，房貸利率約在7%。此外，韓國租屋市場有一個非常獨特的全租房制度(Jeonse)，房客租屋需繳交高額押金(約房價50~70%)，租屋期間不需繳租金，租約期滿房東將全額退還押金，房東會將保證金以存款或投資方式獲利，房價下跌會增加房東的負債壓力，房客可能無法順利取回押金，進而導致房價泡沫化。
第二、國內地價與營建成本高漲，高成本促使房價難以下跌。受到全球量化寬鬆貨幣政策的影響，過多的游資與低利率也促使物價不斷攀升，加以俄烏戰爭未歇，嚴重影響原油與原物料價格，使全球出現嚴重的通貨膨脹。雖然，營建工程材料指數在2020年至2023年9月約上升25%，但實際的興建成本可能上升達到(80~100%)，在供給面的成本推升與大量的通膨保值需求下，促使房價難以下跌。
短期國內房價在政府大力政策打炒房下，房價要大幅上漲相當不易，但在上述兩個原因下，房價也展現相當強的支撐能力。我們觀察到前一波房價的起漲點為2003年的2季，其實建物買賣移轉登記棟數在2001年就已達到谷底(25.9萬棟)，其後就不斷每年增加至2006年的近期高峰(45.0萬棟)，非常符合所謂量先價行的理論關係。在2006至2016年期間，建物買賣移轉登記棟數雖呈現遞減趨勢，但在2014年(32.1萬戶)時仍超過30萬棟以上，在2015年跌至29.3萬戶時，房價才開始出現下跌與盤整走勢。其後，在2016~2018年期間，每年的建物買賣登記移轉棟數均在30萬戶以下，直到2019年才增加至30.0萬戶，並在2020、2021年不斷呈現增加，分別達到32.7萬戶、34.8萬戶，房價也在2020年下半年開始出現另一波的漲幅，雖然政府此段期間的打炒房力道更加強勁，但至2023年的2季時無論是預售屋或中古屋房價仍呈現小幅上漲趨勢，尤其是台中市、台南市、及高雄市的房價漲幅更甚於雙北。
由於短期建物買賣移轉登記棟數在2021年已達到短期高峰34.8萬棟，並在2022年減少至31.8萬棟，個人預期2023年的建物買賣移轉等季棟數非常關鍵，若是2023年的建物買賣移轉棟季棟數低於30萬戶，顯示房市的短期量能趨弱，房價進入盤整或下修的可能性將明顯增加。反之，若是2023年的建物買賣移轉棟季棟數超過30萬戶，顯示房市的短期量能不弱，房價小幅上漲或維持穩定的可能性將明顯增加。此外，因國內2024年將舉行總統大選，房價無論持續上漲或大幅下跌恐非社會大眾所樂見，故短期國內房價可能仍將維持在現行的高價進行盤整，待選後各項不確定性因素較為明朗後，才會有較為明顯的變化。
