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彭建文 彭建文教授目前任教於國立臺北大學不動產與城鄉環境系,同時擔任土地估價學會理事長與住宅學報主編,主要專長為不動產經濟、不動產估價、不動產投資與管理、住宅政策,並在中央與地方擔任地價、住宅、都市更新等專業委員會委員。
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台灣房價為何不跌?

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文/彭建文
 
國內房價從2003年SARs結束後開始起漲,期間雖歷經許多重大的事件衝擊,但房價僅有在2015~2020年期間出現小回或盤整的狀況,在2020年新冠疫情嚴重衝擊經濟發展後,因振興經濟重啟量化寬鬆貨幣政策,房價反而在2020下半年開始出現更猛烈的漲勢,即使央行(選擇性信用管制、升息)、財政部(房地合一稅2.0)、內政部(平均地權條例修法)大力提出多項的打炒房政策,但房價房價漲勢至2023年第2季仍不見有明顯緩和的跡象,許多人質疑政府的打炒房政策並未發揮效果。不過,個人相信政府打炒房政策在短期雖無法讓房價下跌,但若沒有政府的這些打炒房政策,房價應該會漲得更嚴重。
 
最近有不少人以韓國房價走勢來比對國內房價狀況,韓國房價在2002年開始出現明顯的上漲,其後一路攀升,幾乎沒有任何的下跌或盤整,到了2020年新冠疫情衝擊後,房價更是出現跳躍式成長,首爾房價更曾創下世界第二高,基本上韓國房價的走勢與台灣相當類似。不過,韓國房價在2022年第2季開始出現下跌,主要原因是受到美國大幅升息,導致房貸利率升高的影響,但房價大致呈現緩步下跌,跌幅至2023年第3季已趨緩,甚至在2023年9月出現小幅回升,整體下跌幅度不到10%,與媒體所稱的跳樓式崩盤有明顯落差。
 
台灣房價為何不跌?(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝)
台中海線台中港重劃區預售建案開價已破30萬。好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
為何國內房價至今未如韓國一樣出現下跌狀況,出現一路看跌但不跌的走勢呢? 個人認為主要有下列兩個重要原因:
 
第一、國內央行的升息政策相當和緩,央行在2022年3月17日開始至2023年3月23日期間,一共升息5次,每次升息0.5~1碼(0.125%~0.25%),總升息幅度為3碼(0.75%),升息後目前國內房貸利率約在2%,升息幅度尚未達到讓購屋者難以負擔而違約的地步。反觀,韓國在2021年8月開始升息,到2023年1月升息幅度達到12碼(3%),房貸利率約在7%。此外,韓國租屋市場有一個非常獨特的全租房制度(Jeonse),房客租屋需繳交高額押金(約房價50~70%),租屋期間不需繳租金,租約期滿房東將全額退還押金,房東會將保證金以存款或投資方式獲利,房價下跌會增加房東的負債壓力,房客可能無法順利取回押金,進而導致房價泡沫化。
 
第二、國內地價與營建成本高漲,高成本促使房價難以下跌。受到全球量化寬鬆貨幣政策的影響,過多的游資與低利率也促使物價不斷攀升,加以俄烏戰爭未歇,嚴重影響原油與原物料價格,使全球出現嚴重的通貨膨脹。雖然,營建工程材料指數在2020年至2023年9月約上升25%,但實際的興建成本可能上升達到(80~100%),在供給面的成本推升與大量的通膨保值需求下,促使房價難以下跌。
 
短期國內房價在政府大力政策打炒房下,房價要大幅上漲相當不易,但在上述兩個原因下,房價也展現相當強的支撐能力。我們觀察到前一波房價的起漲點為2003年的2季,其實建物買賣移轉登記棟數在2001年就已達到谷底(25.9萬棟),其後就不斷每年增加至2006年的近期高峰(45.0萬棟),非常符合所謂量先價行的理論關係。在2006至2016年期間,建物買賣移轉登記棟數雖呈現遞減趨勢,但在2014年(32.1萬戶)時仍超過30萬棟以上,在2015年跌至29.3萬戶時,房價才開始出現下跌與盤整走勢。其後,在2016~2018年期間,每年的建物買賣登記移轉棟數均在30萬戶以下,直到2019年才增加至30.0萬戶,並在2020、2021年不斷呈現增加,分別達到32.7萬戶、34.8萬戶,房價也在2020年下半年開始出現另一波的漲幅,雖然政府此段期間的打炒房力道更加強勁,但至2023年的2季時無論是預售屋或中古屋房價仍呈現小幅上漲趨勢,尤其是台中市、台南市、及高雄市的房價漲幅更甚於雙北。
 
由於短期建物買賣移轉登記棟數在2021年已達到短期高峰34.8萬棟,並在2022年減少至31.8萬棟,個人預期2023年的建物買賣移轉等季棟數非常關鍵,若是2023年的建物買賣移轉棟季棟數低於30萬戶,顯示房市的短期量能趨弱,房價進入盤整或下修的可能性將明顯增加。反之,若是2023年的建物買賣移轉棟季棟數超過30萬戶,顯示房市的短期量能不弱,房價小幅上漲或維持穩定的可能性將明顯增加。此外,因國內2024年將舉行總統大選,房價無論持續上漲或大幅下跌恐非社會大眾所樂見,故短期國內房價可能仍將維持在現行的高價進行盤整,待選後各項不確定性因素較為明朗後,才會有較為明顯的變化。
 

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