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彭建文 彭建文教授目前任教於國立臺北大學不動產與城鄉環境系,同時擔任土地估價學會理事長與住宅學報主編,主要專長為不動產經濟、不動產估價、不動產投資與管理、住宅政策,並在中央與地方擔任地價、住宅、都市更新等專業委員會委員。
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囤房稅2.0 從此房市將邁入健全發展?

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文/彭建文
 
最近一波房價上漲始於2020年下半年,即使當時政府相當迅速且持續性地啟動一系列打炒房措施,包括央行的選擇性信用管制與升息、財政部的房地合一稅2.0、內政部的實價登錄2.0與平均地權條例修法,但截至2023年第3季為止,房價漲勢只能說是趨緩或盤整,但並未見明顯的下修。
 
為合理化房屋稅負、落實居住正義,行政院會在2023年9月21日通過財政部擬具房屋稅條例部分條文修正草案(囤房稅2.0),送請立法院審議,希望在總統大選前能完整修法。行政院版本修正重點包括,酌降房屋現值在一定金額以下之全國單一自住房屋稅率為1%;非自住的住家用房屋將採全國歸戶,法定稅率區間從原本的1.5%至3.6%,調升為2%至4.8%,各地方政府均應參考財政部公告基準,按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率,並採全數累進課徵。
 
囤房稅2.0就能讓房市健全發展? 資料照/好房網News記者黃芸涵攝
台北 房市 大樓。圖/好房網News記者黃芸涵攝
 
立法院財政委員會在2023年11月16日已審查完竣房屋稅條例部分條文修正草案,提報立法院會,但包括囤房最高稅率等仍未有共識,關鍵條文保留,院會討論前須交由黨團協商,並已排入12月19日立法院會議程討論事項,由於本屆立法院已至最後會期,如果囤房稅2.0修法未能三讀,將因法案屆期不連續而全數歸零。
 
「落實居住正義」可說是目前朝野的最大共識,但對於如何落實居住正義? 在推動方法則有明顯差異,此也會造成達成結果的落差。個人認為房價飆漲基本上是房地產市場「供不應求」的結果,解決方法一方面是增加供給,另一方面則是減少投資(含投機)需求,且受限於土地供給增加不易(供給彈性小)與供給時間落差,抑制投資需求應會較增加供給更為有效。
 
為何房地產的投資需求會如此強烈? 主要原因是因為我國地小人稠,房地產的預期投資報酬率相對於其他投資工具為高,再加上房地產屬於實質資產,具有消費特性(持有期間可自用或出租),政府對於自用住宅在貸款與稅賦上亦有優惠措施,故投資風險相對較小,成為國人最普遍的投資工具。
 
如何減少房地產投資需求? 可說是健全房市最為關鍵的核心。以往中央銀行試圖透過選擇性信用管制方式(降低貸款成數)減少資金流向房市,此方式雖可減少部分投資者以房貸方式從金融機構借款,但在整體金融市場資金充沛下,很難防堵資金透過其他管道流入房市。此外,當預期房價漲幅大於央行升息幅度時,升息手段在短期也很難發揮抑制房價上漲的功能,此可從2022年3月17日美國持續性地升息21碼(5.25%),國內央行升息3碼,但兩者房價仍維持在高檔獲得印證。
 
透過加重稅賦減少房地產投資報酬,是另一個抑制房地產投資需求的重要手段,尤其是加重資本利得稅(可與所得稅合併或分離課稅)或交易稅(例如香港或新加坡的印花稅),國內加重房地產短期交易的房地合一所得稅1.0、2.0亦屬於此類型。當然,因為資本利得稅並非100%漲價歸公(房地合一稅最高稅率45%),持有期間的成本偏低,加以可能出現稅賦轉嫁情況,所以透過資本利得稅或交易稅的方式抑制房市投資需求,其效果仍相對有限。因此,有人認為囤房稅是國內打炒房政策的最後一塊拼圖。
 
不過,上述觀點仍有一些爭議之處: 1.囤房稅2.0是將現行房屋稅的稅率提高,目前版本最高是4.8%,且採用全數累進課稅,此舉將使擁有三房以上者多負擔一些房屋稅,也可增加地方政府的房屋稅收,但是否可促使擁多房者將房屋出售? 恐怕大有疑問,因為現行房屋稅的稅基偏低(房屋評定現值遠低於市價),即使囤房稅最高稅率達到4.8%,可能還低於許多社區的管理費,故其影響可能仍相對有限。其次,持有稅的影響或可在長期透過資本化的方式發酵,但在短期與對於短期持有者的影響相對有限。第三、即使擁有多房者願意將房屋釋出,釋出的流向為何? 會流向無自有住宅者? 還是未達課徵囤房標準(三屋)的既有擁屋者?第四、目前許多縣市的地方財政狀況相當惡劣,在地價稅與房屋稅的有效稅率嚴重偏低下,不考慮加重地價稅與房屋稅的有效稅率已屬失職,降低單一自住者的房屋稅率(1.2%降為1%)則完全不必要,並無太大實惠,明顯是鄉愿的做法,只會增加未來稅改的困難度。
 
整體而言,要健全國內房地產市場,要有一個結合資訊、稅賦、金融、交易安全、以及交易公平等多面向的完整配套措施,透過個別政策的零星拚湊,很難達成健全房地產市場的綜效。因此,囤房稅2.0若能在立法院三讀通過,或可認為國內不動產稅制仍有一些改革的動能與期許,但若認為此即為打炒房政策的最後一塊拼圖,其後國內房地產市場將有結構性的改善,則恐過於樂觀。個人認為未來國內的不動產稅制,從土地(含空地)、住宅(含空屋)、非住宅、自用與非自用,均應將持有稅與移轉稅有一個配套的檢討與整合,尤其是以房地合一方式課徵持有稅(整合地價稅與房屋稅),使其無論在效率、效能、以及公平性上能有更整體性的考量,並能兼顧健全地方財政與房地產市場運作的功能。 
 

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