訂閱作者的最新文章 楊馨
楊馨 楊馨(Penny Yang ) 輔大社會學系畢業,早年為資深英語補教老師,後靠自學跨足房地產界,從一無所知到坐擁台北數間房產。楊馨強調以知識、智慧在投資市場上取勝;平實的文筆,精闢的分析並分享投資環境和投資人應有心態。
人氣 19246 評論數

以房養老.豆腐還是老的好?

相關關鍵字

#以房養老 #退休族 #銀髮族 #多空觀點

文/楊馨(Penny Yang)

印象中從小媽媽就很喜歡做臭豆腐這道菜,我的媽媽是個道地的上海人,臭豆腐對上海人而言就像奶酪之於蒙古人一樣。做臭豆腐自然要先有豆腐,記得媽媽每次叫我去菜市場替他買豆腐的時候,總不忘叮嚀我,記得要買「老一點的」。賣豆腐的是個外省籍的中年杯杯,那時候我年紀很小,也搞不懂為什麼豆腐還會有分年紀老的和年輕的?不過我還是按照媽媽的吩咐,跑到豆腐攤上去對那位杯杯說,我要買一塊豆腐,「要老一點的」!

銀行放寬以房養老申請門檻,申請者越來越多(示意圖/好房網News記者 陳韋帆攝影)政府推出以房養老計畫,望能帶動資產流動。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

賣豆腐的杯杯每次看到我手上抓著銅板,指名要買「老一點的」豆腐,都會笑得樂不可支,有時候還會對我說,「小妹妹,年輕一點的豆腐比較好喔!」然後點說邊笑的切下一塊豆腐裝在紙上讓我帶回家去。長大一點我才知道,原來做臭豆腐需要用的豆腐食材是不能太嫩的,否則在油炸的過程當中可能就碎掉了。原來「老一點的」豆腐才經得起高溫油炸,不會裂開,也不會碎掉,難怪媽媽指名要我去買老一點的豆腐!

我們常常聽到有人會用「吃豆腐」這三個字來形容佔人家便宜的現象,而大家一直在討論的「以房養老」政策,我覺得就是在吃老人家的豆腐!老人年紀已經老了,人生經歷過各種風霜雨露,好比老一點的豆腐,好像真的比較經得起高溫油炸,老人可能也比較經得起這種不夠齊全的政策所帶來的損失,老人家沒有玻璃心,反正人生已經是最後一個階段了。

台灣是一個快速老化的國家,而且是全世界老化速度最快的,再過七年我們會有20%的老化人口,這是一個很可怕的數據我們不得不去面對它。簡單說以房養老就是當你是一個獨居老人,你沒有錢、沒有謀生能力,但是你有一棟房子,你可以把你名下的房子抵押給銀行,就像是我們買房子跟銀行貸款一樣,房子就是你的抵押品,然後銀行每個月會撥款給你。只是「以房養老」的產品屬性和房貸是不同的,房貸當你繳清了之後,房子就是你的,以房養老則是到老人死亡的時候,房子如果沒有出現子女來和銀行做結算,那房子就歸銀行的了。

目前台灣有五家以上的銀行已經開辦「以房養老」,也承辦了一百多件。65歲以上的老人(台企銀行是60歲以上就可以),只要你的條件符合,都可以把你的房子抵押給銀行,期限是30年,這30年間你仍然可以住在房子裡,而房子的貸款成數要視房子所在地的不同大概市價的六到七成左右,利率差不多都是2%點多上下。

現在主要都還是以台北市和新北市的房子為主,尤其是台北市,因為台北市的房子本身市價就比較高,能夠貸到的金額也比較多,重點是,並不是所有的老人都住在台北市,也不是所有的老人房子都在台北市!如果你的房子是在南部,本來市價就不是那麼高,又只能貸到六成,每個月本利攤還,能夠領到的錢是否真的足夠支付每月生活的開銷很令人懷疑?況且房子的房屋稅和地價稅一樣由老人自己每年去繳,然後現在政府又擬提高房屋稅,東扣西扣的,弄到最後,好像除了在台北市有房子的老人以外,其他的感覺不是尋老人的開心嗎?

即使是在台北市有房子的老人,你現在貸款出來的錢是「目前」市價的六或七成,十年之後你的房子不會漲價嗎?經濟上不會通貨膨脹嗎?我們以台北市較好的地段來說好了,十幾年後,你的房子照理說市價應該是上漲的,可是因為你的利息逐年增加到最後你房子的價值卻被利息吃掉了!這些問題我不知道老人家們有沒有想過,有沒有考慮到?

假設一個65歲以上的老人將房子抵押給銀行,在一起情況都順利之下每個月可以領到32000元來說好了,十年後的32,000元和十年前能相比嗎?更不要說二十年或三十年後了。食衣住行所有用的東西吃的東西都會漲價,所以現在已經有銀行推出以房養老的新專案,強調每個月領的錢將會越來越多。但是你仔細去看他裡面的細項,你就會發現羊毛還是出在羊身上,那是因為你房子增值的部分全部被銀行吸收走了,這還是要地段好的房子銀行才會操作喔!所以說來說去「以房養老」用區域來劃分、用房子的地段來估價,能真正拿房子去養老的老人能有多少呢?許多資訊的不透明化,都使得「以房養老」這四個字成為一個變數很大的觀望政策。

再來,拿房子和銀行抵押的期限是30年,但是我們沒有任何一個人可以預知自己的壽命長短,萬一不小心自己活太長了怎麼辦?一個65歲的老人30年後是95歳,但隨著醫學的發達人類壽命的延長,這個95歲的老人若還沒有往生,延壽的問題有完整的配套措施嗎?銀行說到底還是一個營利單位而非慈善機構,要政府來出資,銀行擔任代辦的角色,國庫的錢夠嗎?是不是又要增加人民的賦稅?

在西方國家,幾乎沒有人會把房產留給後代,但對中國人來說,「繼承財產」卻是一件大事。我們時常看到有些親兄弟為了爭奪遺產而反目成仇,再加上有土斯有財的觀念,要老人家把房子拿出來抵押給銀行,有些人會認為是自己守不住家業,甚至有變賣祖產的罪惡感。這些都是心理層面需要克服的障礙,因為東西方國情的不同,有些老人就算遇上了不肖子孫,仍然認為要守住家產。這也是這個政策推行上會受到阻礙的原因之一。

每個人的心中都有自己的一把算盤在打,政府認為推行了以房養老,老人有錢了就會出去消費,刺激了消費就會帶動經濟的發展。銀行業者認為若以房養老在台灣能夠成功的推動,那麼又多了一個項目的「生意」,可以做到中國大陸去!為什麼呢?中國大陸之前推行一胎化政策,雖然他們人口高齡化不會比我們那麼早來臨,但是他們的惡化程度將會比我們更嚴重更糟糕,到時候把台灣的成功經驗複製到中國大陸去,大陸的人口是台灣的多少倍我在這裡不用多講了,那會是一筆多大的生意!

這些個算盤都打得很響,但是老人家們呢?老人家們把房子拿出來抵押給銀行,每個月領到的錢真的足夠生活的開銷嗎?真的可以安心的養老嗎?老人家往生以後,房子如果沒有繼承人就由銀行接收再拍賣掉,若有子女出來必須先和銀行做清算,如果沒有和銀行做清算的經濟能力,那麼房子一樣歸銀行。老話一句,「賠錢的生意沒人做」,以房養老究竟要把它當作一項社會福利政策還是只是銀行的一項新開發的生意呢?不要只光想著老人家的豆腐比較好吃,因為有一天我們大家都會變老!

好房News粉絲團

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產