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楊馨 楊馨(Penny Yang ) 輔大社會學系畢業,早年為資深英語補教老師,後靠自學跨足房地產界,從一無所知到坐擁台北數間房產。楊馨強調以知識、智慧在投資市場上取勝;平實的文筆,精闢的分析並分享投資環境和投資人應有心態。
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夢想的價值—預售屋

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#預售屋 #房價 #成屋 #新成屋 #建商 #多空觀點

文/楊馨(Penny Yang)

說起賣房子,我想全世界再也找不出第二個國家比台灣更有「膽識」和「創意」了。現在我們看到的中國大陸或是東南亞的建商所推出的預售屋建案,「開山祖師爺」其實都源自台灣的發想。房子地基還沒挖、什麼都沒蓋,拿幾塊板子圍起一塊地,再放上幾組桌椅沙發,就可以開始賣起房子來了。而這樣的房子,建商們稱之為「預售屋」。

看預售屋美輪美奐的樣品屋,讓人可以勾勒「美好未來」(好房網News記者 張聖奕/攝影)遠雄首品(好房網News記者 張聖奕/攝影)

房子和其他商品不一樣,它是總價高的、一年上兆的產業,我們在做其他消費的時候,似乎「預購」總是會比較便宜,也就是所謂的先買先贏。但倘若你買的預售屋到時候蓋出來的品質不佳、用的材料不好,那麼你這間房子的價值,並不會因為你先買了,而產生出預期的價值,有時候反而會引發出許多令人煩惱的消費糾紛來。

說穿了,預售屋賣的就是一個夢想,在這個夢想裡頭,也許你會聽到有人告訴你,將來你將會住在媲美英國皇室般高貴的居住品質的空間、或漫步於如法國普羅旺斯般美麗的花䕺小路上。你買的房子所用的建材會是媲美古羅馬世紀以來堅若磐石的最佳材料,當然還會有其他層出不窮的各項公共設施,試圖將住家妝點得像星級飯店一般。

接著在代銷人員三寸不爛之舌的鼓動下,你就在那用幾塊木板圍起來的幾張桌椅上,掏出了錢付了訂金,簽下合約,然後等著開工,等著夢想實現的那一天到來!我真心佩服台灣的建商和代銷人員,能夠在什麼都沒有的條件下,將夢想說出一朵花來,讓人願意掏錢出來購買這個夢想的未來。

只是這個夢想的價值到底值多少?在房市大好的時候,管他材質用的好不好,建商的牛皮吹的有多大,隨著房屋逐漸開始蓋起來,房價就開始跟著上漲了。於是「預售屋」變成投資客投資的大好標的物,你只需要花訂簽開(訂金、簽約金、開工款),當房子一蓋,轉手讓出馬上就賺上一筆。

口袋深的投資客,會等房子蓋得更久一點,因為越到後期房價漲得越高,轉手的利潤自然也會跟著水漲船高。所以有些地點位在具有發展性的建案,我們常可以看到那種「掃貨型」的投資客,一次買下好幾戶,放在手上等著奇貨可居。

只是誰都想不到,房市的冰河期說來就來,我有一個朋友在網路上看見他買的預售屋,同一個社區已經有人將房子丟出來委托仲介轉賣,而屋主想賣的價錢,光是開價就比當初建商所賣的每坪單價要少3萬多塊,也就是說之前買的人,幾乎全都買貴了!為什麼會這樣,因為當初他們去買的時候,房市還不像如今這樣,就算他們用建商開價的8折去談,買到的價錢還是比現在來得高。而現在建商對外的開價,當然也跟著有所調降(不過也不能降太多,正如建商自己所講的,到最後麵粉比麵包還要貴,生意就做不下去了)!

這個丟出來委托仲介轉賣的案子,很明顯有兩種可能,一次原先的買主認賠殺出,否則就是他是在最最早期的時候買的,所以買進的價格是最低的,平價轉讓。那麼對於那些買在高點的人來說,是否不公平呢?是不公平!因為天底下本來就沒有公平的事,簽約的時候甲乙雙方是你情我願的,如果你買來是自住,可能摸摸鼻子也就認了,但如果你是個投資客,這種情況就要有賠錢的心理準備了。

口袋深的投資客,也許可以硬撐著等房子蓋完將它買下來租人,收個兩年租金再轉賣,房市再怎麼差,兩年內的新成屋或許還有一點點小賺,況且中間還能賺到一些租金收入,也不失為另一種變通的方法。

西方國家的房子都是先蓋好才賣,房子所使用的建材、外觀和公共設施等,買方可以直接參觀就一目了然。而房屋的價值也是隨著當下市場的行情來賣,所以不會出現上述的情形,在房市大好的時候,房子越蓋價值越高,如果突然遇上房市急凍,中間一定會出現犧牲者,你也只能自認倒楣!

所謂夢想,本來就有不真實和冒險的成分存在,預售屋賣的就是一個夢想,這個夢想的價值究竟與自己心中的預期能不能夠符合,誰都說不定!如果你是個沒有賭徒性格的人,那就別碰預售屋!現在新成屋和中古屋的價格都還在盤整期,出手去買價格上都不會吃虧,也不必擔心萬一夢想破碎,自己的血汗錢賠了、買貴了,再來徒呼負負。

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