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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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臺灣房地產價格回春在望?

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#房市 #落底反彈 #台灣房地產 #多空觀點

文/dolin66

隨著今年台灣房地產成交量較去年逐步回溫,近期房地產市場也開始出現「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」等樂觀看待臺灣房地產價格走勢的四不一沒有主張,並認為全台房價可望在2018年落底後翻揚。

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不曉得大家有沒有過這樣的經驗,當你跟身邊朋友談起房地產價格等話題時,要嘛就是堅信房地產是個不會跌價、抗通膨又可自住的必入手好物,要嘛就是警告房地產一跌價就會吃光所有的自備款;把房屋視為洪水猛獸者,通常經歷過民國80年到91年間的房地產空頭循環。

至於樂觀派,通常他們購屋的時間要嘛落在民國77年以前,要嘛就落在民國91至95年間;換句話說,人們常把自身購屋或計劃購屋時,所經歷的房價起伏趨勢,投射在預測未來房地產價格走勢,再加上房地產價格一個多空循環的歷時往往長達10年以上,導致一般人很難想像房地產市場除了自身經歷的過程外,其實還有另一種截然不同的價格走勢。

如果從歷史循環的角度切入,前次臺灣房地產的多頭區段,大概可以從民國91年算起,大概持續到民國103至104年結束,如果多頭循環長達10年以上,有可能在短短兩年間就走完空頭循環嗎?再者,不是處於多頭循環,房價就一路往上不回檔。同樣的,就算房地產處在空頭循環,也一定會有短暫的價格回彈時期,所以臺灣房地產是有可能在近期迎來一個反彈階段,但要現在就確認市場已有空轉多的曙光,實在言之過早。

首先,過去臺灣房地產市場漲多跌少的關鍵,在於臺灣始終處於人口紅利的有利環境,而這個維繫房地產市場多頭最重要,卻很少有人關注的隱性因子,將在近3至5年內反轉,再加上過去台灣的高房屋自有率,未來這些房子亦將透過繼承的方式,直接移轉到下一代手上,這又降低了年輕一代需要購屋的需求。

其次,儘管今年以來臺灣都會區房價下修的幅度開始有感,但根據營建署公布第二季最新資料,北市房價所得比為15.64倍、貸款負擔率約64.29%;新北市為12.70倍、貸款負擔率約52.19%;桃園市為8.30倍、貸款負擔率約34.10%;台中市為9.63倍、貸款負擔率約39.60%;台南市為7.58倍、貸款負擔率約31.14%。顯然房價跟受薪階級的收入間,仍有一段不小的鴻溝,在房價多頭時期,銷售端還可以倚靠推銷「房價上漲」的預期心理,迫使購屋自住者搶進市場,如今市場氛圍已轉變成預期「房價下修」,買賣雙方對於價格期待的落差,就是造成近1年來房屋交易量急凍的主因。

不管房地產價格未來趨勢走向為何,誠摯建議想要購屋自住的朋友,若現階段自備款不足或收入不高,請秉持不躁進及不勉強的原則,藉由儲蓄及提升專業能力,替自己跟家人打造更堅實的購屋財務基礎,既不要為了省錢買一棟不符合居住需求的房子,也不要打腫臉充胖子的買下財務不能負擔的物件。此外,想買房的朋友可趁此時多多看屋,從而培養自己辨識物件是否適合的能力,在還沒看過20個物件以前,千萬不要急著做出購屋的決定,多看多聽多比較,才是尋得愛屋的最快捷徑。

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