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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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為什麼工業住宅只罰住戶?這問題買房前就該問!

相關關鍵字

#工業住宅 #商業住宅 #違建 #多空觀點

文/Dolin66

最近臺北市首度以稅籍資料查大直明水路附近房屋,發現數千戶建築法令規定不可做住宅使用的商業住宅(係指把都市計劃中商業區用地,開發成住宅使用),由於屬違法使用行為,所以北市府都發局函請住戶限期改善,不然就要開罰。其中有住戶不滿市府為何不去罰當初興建的建商,卻要為難已經住在裡面很久的百姓。

北市大刀闊斧要罰工業宅,住戶抱怨為何不罰建商(好房網News記者 陳韋帆/攝影)內湖廠辦佔北市一半以上比例,也造成工業住宅比例升高,市府將嚴加管制。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

為什麼要罰住戶?因為按照正常建管程序,當建商向建管單位申請使用執照勘查時,多半不會出現違反送市府核准圖說的情形,地方政府也才會發給建物使用執照,然後建商就可以把建物點交與購買者。當市府在建物完工點交後,發現在不准做住宅使用的商業區,出現數千戶以「自用住宅」稅率申報房屋稅的案件,因為當初建商有按照建照核准圖說興建,且已經取得使用執照,所以就會依法認定為是住戶自行變更的非法使用行為。

況且,建商在做這種工業宅、商業宅,在取得使用執照後要二次施工前,要嘛會要求住戶簽署「變更使用同意書」之類的文件,不然就是在契約中明白加入此住宅需符合都市計畫第幾類工業或商業使用規定等文字,然後再「口頭」跟購屋者說,反正臺灣已經有一堆這樣的物件,政府一定會讓這些房子就地合法,而且這種房子依舊可以用自用住宅稅率申報房屋稅,依舊可以向台電及自來水公司,申請住宅水電費率;10幾年前當我在找房子時,在已經知道工業宅遊走法律邊緣的前提下,曾數度嘗試要求銷售人員,將口說的話白紙黑字寫在建案宣傳單上,卻從來沒有成功過,顯見這是建商絕對要緊守,保護自己不捲入法律糾紛的底線,但可惜的是,很多消費者卻沒有在購屋前,弄清楚這其中的法律關鍵,還以為自己可以用自用住宅的低稅率,住在依法需以商業稅率計價的區塊。

對於想要購屋的消費者來說,我會建議直接避開工業宅、商業宅等遊走法律灰色區塊的物件,就算這些物件通常會比同一區塊的正常住宅物件單價更便宜,但這些是要拿自己跟家人存在違法行為,跟政府何時執行公權力對賭。要知道公務單位在自身主管業務範圍內,對已經犯法事件消極不處理,自身反而會因審計單位內部調查,或檢察官直接檢舉,反而讓自己陷入可能違法的困境。

除了工業宅、商業宅的問題,購屋者如果發現建商在介紹建案時,出現「我們契約上的圖說是建照圖啦,未來交屋時一定會有落地窗」,或者「不要那麼在意契約上的圖說啦,交屋時一定會有雙面採光」等類似話語時,通常代表這個建商有些開窗及隔間位置,並不符合建築法令的規定,所以會在通過地方政府查驗取得使用執照後,再行施工改建,這些後來改建的設施,多半都跟建管單位核准圖說有出入,也就是一般所稱的違章建築,只要有人檢舉,市政府就會限期住戶自行拆除,再不從者就會面臨罰款及強制拆除;購屋者務必記得,契約上的白紙黑字,才是對自己最大的保障,如果建商只敢說,不敢寫;最好這建案也別碰了!

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