赴日置產別只看高投報　懂得投其所好更重要

好房網News記者蘇彥菱／整理報導

 

近來日圓一洩千里，讓之前不少赴日置產的投資客可說是入住「套房」！除了匯率讓想當日本包租公的人傷痕累累外，根據專家分析，由於日本民情及稅制等因素，業者所號稱4到5％的高出租投報率，往往要大打折扣，至少先打個8折再說。

 

想到日本置產當包租公，光看租金投報率還不夠，還得先知道當地人喜歡什麼類型的物件。（好房資料中心）

 

 

高投報率先打8折再說

 

專家分析，日本房屋的出租報酬率看似高，但僅為檯面上的，實際上得先扣除20％的租金所得稅，換言之，投報率就先打個8折。

 

日本「萬萬稅」

 

不但如此，外國人在日本買房子，還有以下相關稅金得繳，包括印花稅、建物消費稅、登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產及都市計畫稅以及相關服務的手續費（例如支付給日本不動產公司仲介物件的手續費、類似台灣代書的司法書士手續費、維持建物的管理費及修繕立金）

 

想等增值轉售有難度

 

除了「萬萬稅」的問題，另一方面是日本民情，在經歷過1990年日本房市崩盤後，大部分的日本人都有著「買房等於賠錢」的心態，而且房貸壓力也很大，通常要繳三代才繳得完，因此習慣租屋，自住率相當低，而且日本人也不喜歡買老房子，一來申貸困難，二來成數又低，也就是說，想在日本買房子回收本金，得做好全靠租金回收成本的打算，想靠房子增值再轉售獲利，恐怕有難度。

 

租金不可能實收實拿

 

其次，日本人習慣將租賃的一切事宜交給專業的物件管理公司負責，想當日本包租公，租金不可能全進自己口袋，每月得要支付一筆管理費。

 

離囂不離塵的小套房

 

假設還是有興趣赴日當包租公的民眾，目前在日本有兩間房產的包租達人李奇悅接受《理財周刊》專訪時表示，首先得學會「用日本人的角度挑物件」，例如購屋地點、座向與屋型，以及租屋者的偏好，例如小套房通常是20平方米（6坪）左右）的物件，對東京上班族而言大小適中，月租6到8萬日幣（折合新台幣1萬6到2萬1）也是他們可以負擔的範圍，而且他們不喜歡商業發達的地方，而是生活機能豐富、通勤方便且有綠地的環境，才是他們心目中的理想住處。