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曾文龍 國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 致理科技大學 曾文龍不動產學院 房地產著作 35本 房地產實務 40年 台灣不動產權威
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從營建股火熱觀察房地產景氣

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#營建 #房市 #景氣 #華固 #冠德 #鄉林 #潤隆 #多空觀點
文/曾文龍
 
今年營建股表現不差,其實是2年來的努力成果,因為IFRS會計準則採取「全部完工法」,建商不能使用過去的完工比例法認列營收,必須等到全部完工交屋後,才能一次入帳,讓財報更為真實、更為透明化。
 
換言之,因為房地產景氣兩年前回溫,從業人員加倍努力的成果,才有現在的順利銷售完工入帳。吾人以10月3日為例,營建股3日在華固(2548)、冠德(2520)、鄉林(5531)、潤隆(1808)等股領軍下,類股上漲1.03%,居台股之冠!其中華固前三季營收大躍進,累計營收已達168億元,刷新史上同期新高紀錄!法人估計,華固1~9月EPS可望突破9元,領先同業。
 
從營建股火熱觀察房地產景氣(資料照/好房網News記者黃暐迪攝影)
中和左岸重劃區(好房網News記者黃暐迪攝影)
 
興富發(2542)和潤隆大家族,3日也有慶祝行情,將配息8元。出售土地利益的潤隆,吸引「存股」買盤,領軍大漲1元,為類股焦點;旗下小金雞環球購物中心正在衝週年慶的冠德,也大漲0.85元。
 
潤隆自8月以來一度熄火,惟9月25日成功出售新北市鶯歌土地,將獲利8.8億元後,股價逆勢反彈,法人估計其EPS貢獻度上看2.85元;加上11月4日將大手筆除息8元,近日吸引買盤重新歸隊,3日股價又重返近五個月新高,大漲至67.2元。
 
營建股模範生華固近日也是多頭指標,雙北市三大案「華固名鑄」、「華固新代田」、「華固樂慕」,下半年同步交屋入帳,三案總銷共172億元,已出售150多億元,最近密集認列。
 
華固建設(2548)9月營收大爆衝,因為在「華固名鑄」大舉入帳下,單月營收衝上60.06億元,較去年同期大增28.2倍!創下歷史新高!累計華固建設第3季營收高達131.3億元,較去年同季7.17億元激增17.3倍!單季營收同步創下歷史新高紀錄。 
 
華固建設過去營收高點落在2017年8月,單月營收達53.13億元,其次是2016年9月的42.26億元;不過9月30日公司公告9月營收達60.06億元,創下歷史新高,讓市場大驚奇;華固建設10月3日以80.8元作收,漲0.6元。
 
市場以為華固7、8月營收分別達40.17億元、31.06億元已是優異表現,但在「華固名鑄」持續大量挹注的推升,讓公司營運創下成立以來高峰,成為今年華固建設成立滿30年大禮;累計華固建設今年前九月營收達167.82億元,較去年同期28.97億元大增4.7倍,其中光是第3季就貢獻131.3億元。
 
華固建設今年交屋量創下有史以來最高峰,其中第3季在總銷50億元「華固樂慕」,以及總銷80億元的「華固名鑄」兩大案入帳下,推升單季營運衝上歷史高點,第4季在旗下總銷42億元的新北市土城案「華固新代田」,預計10月完工,由於該案銷售率達七成,在該案接棒加入貢獻下,將為公司營運再添新一波高峰。
 
「經營之神」王永慶以前常說「再壞的景氣也有人賺錢,再好的景氣也有人虧錢」!是的,一家公司賺不賺錢是該公司的事情,與別家公司無關,「師父領進門,修行在個人」,都要各自去努力,如果景氣好時大家都賺,景氣不好時大家都虧,那這樣還需努力嗎?!
 
有些專家一直看衰這兩年房地產,這是毫無意義的,有能力的營建業、代銷業、仲介業這兩年已經獲取辛苦勝利的果實,笑容滿面了。有些專家說一年要售出30萬棟房子才算景氣,這也是毫無意義的,因為時空轉變了,現在的買家都是自住型的,不是炒房的。前年台灣買賣移轉棟數約為27萬棟,去年約為28萬棟,今年則上看29棟,一路緩步成長。其實年售28萬棟就已相當於景氣時期的35萬棟以上,因為以前成交量很多都是炒房的、炒作的數量,現在則銷聲匿跡了!自住型市場才是健康的市場!
 

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