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曾文龍 中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。
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勇敢降價77折 滯銷變順銷!

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#降價 #房市 #順銷 #多空觀點

文/曾文龍

這兩年房市不景氣,但只要肯勇敢降價的,則銷售順暢,而且幅度降得愈大的,則銷售速度愈是快,真的說明了「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」。

勇敢降價77折,滯銷變順銷(資料中心)越降越多 雙北降價屋逼近3成(大刊頭)

例如去年(105年)6月,台北市中正區暢銷案「太平洋之森」,每坪成交約70∼75萬元「破盤價」,比區域每坪均價110萬元,便宜約30%,32天銷售一空!105年6月南港新成屋案「謙閤」喊出77坪3,998萬元的廣告價,平均每坪51.9萬元,不但比預售當初開價78萬元退讓25%,頗具吸引力。忠泰建設在大安區的「秒殺」案「忠泰鳳磐」每坪約120萬,比大安區均價132萬元便宜約10%,掀起搶購潮!興富發建設和白天鵝建設合作開發的基隆「信義城」,在105年農曆年後以「1字頭」房價、每坪約19.2萬元的平價,掀起狂銷熱潮,總銷30億元的大案快速clean!

前十年是漲很大順銷的時代,現在則要「讓利」!「讓利」!「讓利」!誰讓得快,讓得大,自然順銷!甚至是秒殺狂銷,甚至竹北還有排隊搶購奇觀的個案了!又不是百貨公司的周年慶!事在人為啊!

今年已進入8月,房地產景氣漸有回溫的現象。但由於前幾年漲幅過高,有些建商及屋主若仍執著緊握高房價捨不得降價,則不得不承受案件滯銷、或資金調度吃緊的莫大壓力。最近房地產市場上幾個個案因為勇敢放手降價,則能從滯銷的慘淡,一轉而為暢銷順銷,乘風破浪,風和日麗啊!

位於台北市中正區汀州路上植物園與國語實小附近的「千荷田」,是國產署持有的都更宅中套牢最久、最知名的建案,可謂慘矣!從103年首次標售以來,四年來竟陸續標了七次!最近一次7月18日第七次標售總計24戶,吸引到九封標單,成功標脫七戶,創下自103年標售以來的最佳成績。國產署參與都更分回的住宅共32戶,坪數在75至92坪之間。此次標售的7戶,總價落在4,609萬至5,909萬元,含車位坪數為75.13至91.97坪,平均一坪61.3萬至66.5萬元,此次的標售價已經較103年首度標售時折價近三成,價格已吸引購屋人的期待,上月終於能吸引買家進場,而能突破冰凍的業績。

國產署指出,此次標脫的7戶,平均溢價率僅0.94%,最高位於8樓、坪數為75.13坪,以5,000萬元標脫,溢價率為4.33%;最低則位於4樓、同樣為75.13坪,以4,609萬元標脫,溢價率接近0。此外,其中一戶為85.37坪,共有3張標單,最後以5,429萬得標,溢價率0.9%。

此次能夠標脫多戶主因,從首次標售至今年7月一次標脫七戶,千荷田總價已經打到「77折」,在房市具有相當的競爭力,價格誘因乃吸引中高所得者進場。

千荷田總價陸續幾次降至買家可接受的價位,且並未觸及台北市7000萬元豪宅稅「天險」,不必適用房屋稅新標準單價的新屋,無高持有稅疑慮。市場上一直有大坪數住宅換屋需求,特別是中正、萬華區的中高所得族群,若想換屋,區內並無太多同類型物件可供選擇。

千荷田豪宅個案這次亮眼的表現雖不代表整體房市回溫,但已可看到中大坪數這幾年最難賣的高總價豪宅,已出現曙光了!

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