文／胡偉良
不是需求消失，也不是真的手上沒錢了，近期的房市發展，觀望成了主流，當前台灣絕大多數城市的房地產市場，陷入了一個尷尬的“博弈階段”。買賣兩方都在觀望。
過去二十年，真心唱衰看空我國房價，堅決不買房的人，無論嘴巴多硬，心裡大多後悔莫及，這都是因為沒有看清房地產的本質。
全世界任何的一個國家和地區，最終回歸房產的本質，就是房租、房價和房貸。
房租反映市場的供需情況，和價格承受能力，租金的高低由窮人的承受能力決定
先說房租，決定房租的是供需，也就是市場上有居住需求的租屋客和有房出租的屋主之間的博奕，大城市的租賃市場是最能反映市場的供需情況、和價格承受能力的。租金反映的是城市住房供需、薪資水準、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的，因為城市平均薪資擺在那裡，租金過高，租房的人負擔不起，就會往租金低的地區遷移。所以說城市的租金是由窮人決定的。
房價，接下來一定會往彈性方向發展。預售屋房價鐵板一塊，難以憾動；中古屋房價可望逐漸回跌
彈性是個中性詞，有可能往上，當然也可能往下，決定彈性方向的，就是未來台灣經濟的實際發展情況，也就是每一個城市，甚至是每一個區域的經濟發展情況。除此之外，也會和民眾對房產的認知有關，尤其在新屋和舊屋之間，因為建築規格和成本的差異，會在市場上形成不同等級的價位帶，新規格（包括耐震升級、樓板減噪隔音、建材升級、智慧智能、更順平的社區環境. . . . ）會吸引高素質消費群進行購屋，也因為這些建案新規格引進的同時，恰逢營造成本的大幅上漲，也使得這樣的房子在高成本的制約下，價格會較之前的要高。
另一方面，去年以來，隨著預售屋房價的飆漲，中古屋、新成屋房價也水漲船高，居高不下，再加上政府嚴打預售屋炒房措施，使得大量資金流向中古屋市場，造成中古屋的擁有者在轉售中古屋時，反而利潤更高的突兀 現象。
房貸攸關民眾買房後的幸福度
房貸，這個東西永遠都是剛性的。
什麼是剛性？從貨幣購買力和收入情況來看，絕大多數普通個體和家庭買房都需要房貸的支援，沒有房貸，買不了房，這就是剛性。
所以不論房貸利率的高低，想買房的終極目標是不會受到影響的，利率的高低影響到的是購買房子的預算，亦即往後每月還貨的金額，和民眾買房後的幸福感。
先假設房貸利率2.0%一年的平均水平來看，金融機構擔負超過70%風險，進行的資產抵押貸款，以30年為週期來算，大數人都應該可以確信自己購屋後工作的30年，能持續穩定的讓自己的收入能夠以1.02%（假設的房貨利率水準）的年化實現增長。
舉個例子：
比如購房的時候，第一年薪資是40000元一個月，一年就是52萬（假設年領13個月薪資），那麼第二年，就是52*（1+0.02）=53.04萬，以此推類，到第三十年，當年薪資要達到92.34萬（52＊1.02＊1.02＊…..＝52＊1.78），也就是一個月要超過71 ,034元。
對於絕大多數人來說，30年的薪資成長78％，這是不難達到的，也就是說，絕大多數人的薪資增幅是超過房貸利率。
從另一方面來看，30年的通貨膨脹率小於78％（繳付的利息）的概率也是非常低的，所以除非是買錯，像是不對的城市、不對的區域、不對的房子、不對的買進時間，否則有自己的房子是必要的。
小記：筆者之前對經濟環境、房市變化的預測幾乎都能準確命中，俗話說「選擇比努力重要」，願大家共勉之。
