文／林左裕
國人應該感受到在新冠肺炎(COVID-19)疫情期間及之後，房價未因疫情下跌，反而大幅上漲，實際上世界上許多國家也經歷類似的現象。但若是將原因歸納為｢疫情導致房價上漲｣，則將似是而非，因疫情本身對經濟及部分產業(如旅遊業及餐飲業)發展、就業率與人流等不利，因此若｢疫情導致房價上漲｣之論述為真的話，則在西非薩伊等國自2003年起爆發的伊波拉(Ebola)出血病疫情，為何未導致房價上漲? 同理可推至14世紀在歐亞非大流行的｢黑死病｣(Black Death)，除了民生及經濟慘不忍睹外，更導致了國際政治版圖的變動。筆者針對此現象，在國家科學及技術委員會委託之研究案中深入探討，於本文將結果簡要與讀者分享。
筆者目前於日本名古屋大學(Nagoya University)訪學研究，也在日前於東京之東洋大學(Toyo University)及｢日本不動產研究所｣(Japan Real Estate Institute)演講分享此成果。研究結果發現，新冠肺炎之發生對經濟、股價及房價產生短暫之下殺效應，但後續反在多數國家巨幅地推升股市及房市，其主因類似2008年次級房貸風暴(subprime mortgage crisis)後的量化寬鬆政策(Quantitative Easing, QE)，在低利率及自銀行體系釋出的資金狂潮推升下，不僅抵消了疫情的利空效應，更將股市及房市推升至超乎其基本價值(fundamental value)的泡沫邊緣。
由附圖1-1至1-4可看出，台灣、日本、美國及英國之房市走勢自2020年起均有明顯的轉折上揚趨勢，乍看之下很容易將此共通現象歸因為肺炎疫情所致，但這種推論會淪於｢虛假｣(spurious)或謬誤的結果。
再看看附圖2-1至2-4的貨幣供給額(M2)，這幾個國家的M2在2020年時也巨幅增加，因此初步可推論是｢疫情後的貨幣政策(含降息)導致房價上揚｣。在經過計量模型分析後，確認在這幾個國家，於疫情後的貨幣政策變動，即貨幣供給增加及降息，與房價走勢正向相關、或顯著受影響，其他國家如澳洲及韓國也有類似的現象。
值得一提的是，美國因自2009年起即實施QE政策，房價也自當時隨之上揚；而日本實施低利率政策已久，且安倍總理自2012年起實施的｢安倍三箭｣，也都持續推升兩國的房價，也使得兩國房價的上漲對貨幣政策逐漸產生｢疲乏效果｣(burnout effect) 或｢流動性陷阱｣(liquidity trap)效應。
最後，值得政府警惕的是，在重大事件、災難(如疫情)或金融風暴時，政策上可能會直接祭出寬鬆貨幣政策以救市，這種｢飲鴆止渴｣的解方若習以為常，將使市場長期偏離基本面，除了使無殼及年輕族群更無力負擔高房價外，也讓投資者更有恃無恐，將更勇於將資金投入不動產市場，造成長期的市價與基本價值間的｢不對稱｣(asymmetry)現象，長久之下，將使房市問題更為尾大不掉，當今中國房市問題的連環爆就是殷鑑，可為各國政府治理房市的借鏡。
參考資料:
1.林左裕、徐士勛(2022) “從新冠肺炎COVID-19疫情之發生分析國際住宅不動產市場”，2022年中華民國都市計劃學會、中華民國區域科學學會、中華民國地區發展學會、中華民國住宅學會、中華城市管理學會聯合年會暨論文研討會，國科會補助(MOST 110-2410-H-004-130)，本文榮獲住宅學會評選為｢年度優秀論文獎｣。
2.林左裕 (2013) “安倍藉通膨拉抬房價”，先探投資週刊，2013, 7, 19。
