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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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國際房市在疫情時不跌反漲的原因

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#房價 #新冠肺炎 #Covid-19 #疫情 #日本 #英國 #美國 #量化寬鬆 #多空觀點
文/林左裕
 
國人應該感受到在新冠肺炎(COVID-19)疫情期間及之後,房價未因疫情下跌,反而大幅上漲,實際上世界上許多國家也經歷類似的現象。但若是將原因歸納為「疫情導致房價上漲」,則將似是而非,因疫情本身對經濟及部分產業(如旅遊業及餐飲業)發展、就業率與人流等不利,因此若「疫情導致房價上漲」之論述為真的話,則在西非薩伊等國自2003年起爆發的伊波拉(Ebola)出血病疫情,為何未導致房價上漲? 同理可推至14世紀在歐亞非大流行的「黑死病」(Black Death),除了民生及經濟慘不忍睹外,更導致了國際政治版圖的變動。筆者針對此現象,在國家科學及技術委員會委託之研究案中深入探討,於本文將結果簡要與讀者分享。
 
筆者目前於日本名古屋大學(Nagoya University)訪學研究,也在日前於東京之東洋大學(Toyo University)及「日本不動產研究所」(Japan Real Estate Institute)演講分享此成果。研究結果發現,新冠肺炎之發生對經濟、股價及房價產生短暫之下殺效應,但後續反在多數國家巨幅地推升股市及房市,其主因類似2008年次級房貸風暴(subprime mortgage crisis)後的量化寬鬆政策(Quantitative Easing, QE),在低利率及自銀行體系釋出的資金狂潮推升下,不僅抵消了疫情的利空效應,更將股市及房市推升至超乎其基本價值(fundamental value)的泡沫邊緣。
 
國際房市在疫情時不跌反漲的原因。資料照/好房網News記者林和謙攝
桃園市觀音區近年因蛋黃區、房市熱區的「高房價外溢效應」,加上產業人口,帶動住屋、買房需求,買氣不弱。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
由附圖1-1至1-4可看出,台灣、日本、美國及英國之房市走勢自2020年起均有明顯的轉折上揚趨勢,乍看之下很容易將此共通現象歸因為肺炎疫情所致,但這種推論會淪於「虛假」(spurious)或謬誤的結果。
 
再看看附圖2-1至2-4的貨幣供給額(M2),這幾個國家的M2在2020年時也巨幅增加,因此初步可推論是「疫情後的貨幣政策(含降息)導致房價上揚」。在經過計量模型分析後,確認在這幾個國家,於疫情後的貨幣政策變動,即貨幣供給增加及降息,與房價走勢正向相關、或顯著受影響,其他國家如澳洲及韓國也有類似的現象。
 
值得一提的是,美國因自2009年起即實施QE政策,房價也自當時隨之上揚;而日本實施低利率政策已久,且安倍總理自2012年起實施的「安倍三箭」,也都持續推升兩國的房價,也使得兩國房價的上漲對貨幣政策逐漸產生「疲乏效果」(burnout effect) 或「流動性陷阱」(liquidity trap)效應。
 
最後,值得政府警惕的是,在重大事件、災難(如疫情)或金融風暴時,政策上可能會直接祭出寬鬆貨幣政策以救市,這種「飲鴆止渴」的解方若習以為常,將使市場長期偏離基本面,除了使無殼及年輕族群更無力負擔高房價外,也讓投資者更有恃無恐,將更勇於將資金投入不動產市場,造成長期的市價與基本價值間的「不對稱」(asymmetry)現象,長久之下,將使房市問題更為尾大不掉,當今中國房市問題的連環爆就是殷鑑,可為各國政府治理房市的借鏡。
 
參考資料:
 
1.林左裕、徐士勛(2022) “從新冠肺炎COVID-19疫情之發生分析國際住宅不動產市場”,2022年中華民國都市計劃學會、中華民國區域科學學會、中華民國地區發展學會、中華民國住宅學會、中華城市管理學會聯合年會暨論文研討會,國科會補助(MOST 110-2410-H-004-130),本文榮獲住宅學會評選為「年度優秀論文獎」。
 
2.林左裕 (2013) “安倍藉通膨拉抬房價”,先探投資週刊,2013, 7, 19。
 
圖1-1 台灣房價走勢圖(2009-2021)
圖1-1 台灣房價走勢圖(2009-2021)
圖1-2 日本房價走勢圖(2009-2021)
圖1-2 日本房價走勢圖(2009-2021)
圖1-3 美國房價走勢圖(2009-2021)
圖1-3 美國房價走勢圖(2009-2021)
圖1-4 英國房價走勢圖(2009-2021)
圖1-4 英國房價走勢圖(2009-2021)
圖2-1 台灣貨幣供給額(M2, 2009-2021)
圖2-1 台灣貨幣供給額(M2, 2009-2021)
圖2-2 日本貨幣供給額(M2, 2009-2021)
圖2-2 日本貨幣供給額(M2, 2009-2021)
圖2-3 美國貨幣供給額 (M2, 2009-2021)
圖2-3 美國貨幣供給額 (M2, 2009-2021)
圖2-4 英國貨幣供給額(M2, 2009-2021)
圖2-4 英國貨幣供給額(M2, 2009-2021)

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