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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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聞「積」舞不舞?熊本雙手擁抱 龍潭拱手送人

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#台積電 #桃園 #龍潭 #熊本 #日本 #中科 #半導體 #投資 #多空觀點
文/林左裕
 
上個月台、日間共通的熱門產業話題,就是台積電進駐日本九州熊本縣(Kumamoto)菊陽町(Kikuyo),已造成當地房地產市場大幅上揚、薪資水準激升,以及當地政府積極強化鐵、公路等基礎建設之報導;反觀在台灣龍潭,竹科管理局因台積電擴廠之用地需求問題未能順利解決,致使台積宣布放棄、之後轉而落腳中科設廠。此二投資案的反差極大,除了影響長遠的經濟發展外, 背後成、破局的因素也錯縱複雜,值得深入探討。
 
熊本的人口外流及老化情形嚴重,許多農地地主也無心無力繼續耕作,住宅閒置率偏高,近十年來約在14%左右(如圖一所示)。加上日本自1985年的「廣場協議」(The Plaza Accord) 後,日圓大幅升值八成,此期間為了保護出口產業,政府採取緩慢升值的策略,同時為了應付大批的熱錢流入,貨幣供給遽增,引發股票及不動產等資產價格大幅飆漲,在短短五年間,全國住宅地價格漲幅約六成,商業地價格則約翻倍。
 
聞「積」舞不舞?熊本雙手擁抱 龍潭拱手送人(示意圖/截取自Google Map)
台積電宣布不再考慮進駐龍潭園區三期。圖/截自Google Map
 
在各界對資產價格的泡沫批評聲浪四起及怨聲載道下,日本央行數度升息,自1988年的2.5%升至1990年的6%,高資金成本終於戳破資產泡沫。在此過程中,因土地價格及日圓飆漲,導致產業外移,經濟成長低迷,自1991年起至2003年,平均經濟成長率低於1.5%,如圖二所示,稱為「失落的十年」(The lost decade)或「平成蕭條」(Heisei Depression)。
 
結構性(structural)的產業外移使得日本產業空洞化,即使安倍首相在2012年推出「安倍三箭」,其中期以日幣貶值吸引產業回流投資,但因佈局海外市場的日本企業著眼於全球化市場分散策略及當地的投資稅負優惠等因素,因此就產業改革之箭,吸引產業回流的效果並不如預期。
 
這次台積電到熊本投資,不啻是對日本經濟及地方發展的及時雨。在日本半導體發展落後台灣及韓國的情況下,可適時急起直追外,也可為日本各產業所需要的晶片需求來源分散地緣政治的風險、確保供應鏈安全保障。因此日本中央及地方政府均熱烈擁抱台積電進駐,中央更提供台積5000億日圓的補助力邀,而地方政府也極力協助用地取得及水、電與交通等基礎設施的完備,而廠址所在地菊陽町的地主們也可順勢出售土地給需地的私部門,解決因老化及人口外流而閒置的問題。
 
根據筆者訪問來自熊本、目前在名古屋執業的松田優一不動產鑑定士表示,在去年熊本地價的漲幅高居全國第一,且該產業專區附近的各類用地皆漲,其中供進駐園區員工居住的住宅用地價格漲得最多,是平成年代以來最高的漲幅。在主要道路及JR 豐肥本線(Hohi Main Line)的沿線上,漲幅更是凌厲。甚至外溢至附近的合志市(Koshi)及大津町(Otsu)等區域。但松田鑑定士也指出,這些土地交易雖然活絡,均是私人間交易,地方政府未來在進行都市計畫檢討時可能進行變更,以儲備未來用地之需求。
 
對比熊本熱烈歡迎台積電成熟的22-26奈米廠的情境,龍潭卻拱手推辭高端1.4奈米廠的投資案,其中主因還是用地取得的問題。據筆者訪問主辦用地取得的承辦人員,此案仍在公聽階段即波折不斷,原因包括對未來徵收可能的補償預期、以及地主對原來土地的情感或財產權等因素而導致破局,所幸最終還是落腳中科。但若涉及體制上政府徵收補償不到位或不符合地主期待的結構問題,如非都市農地徵收之補償價格雖經估價師評估,但補償額度仍以低價之農地為定錨依據,未來仍會衍生出雙方對土地價值認知差異之問題;或是大地主能選配分回或安置的住宅單位或土地面積不符比例、以及廠區水電供給、甚至是選址策略不周等問題,都值得政府思考檢討,否則根據台積電張創辦人語重心長的警語:「二十年後,台灣的優勢可能不存在了。」值得人民深思及政府檢討。
 
圖一、日本九州熊本縣的住宅總數、空屋數及空屋率(1958-2018)。資料來源: 熊本縣平成30年(2018)住房和土地統計調查
圖一、日本九州熊本縣的住宅總數、空屋數及空屋率(1958-2018)。資料來源: 熊本縣平成30年(2018)住房和土地統計調查
 
圖二、日本歷年來經濟成長率 (1975-2022)。資料來源:玉川海繪製
圖二、日本歷年來經濟成長率 (1975-2022)。圖片來源:玉川海繪製

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