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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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囤房稅是居住正義的「倚天劍」嗎?

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#房屋稅 #囤房稅 #央行 #升息 #空屋 #餘屋 #多空觀點
文/林左裕
 
行政院日前通過「房屋稅差別稅率方案」(即「囤(空)房稅2.0」),未來非自住稅率(第四戶以上之房屋稅率)自目前之1.5%至3.6%,提高至2%至4.8%;適用建商完工後兩年未出售之餘屋;且從「縣市歸戶」改為「全國總歸戶」,規劃立法通過後,後年課徵。此方案引發各界不同聲浪,有業者直批選舉操作及將轉嫁消費者,也有民意代表批評漲幅太小,對囤房者不痛不癢。本文針對此法案對房市走勢及囤房者的行為影響簡要分析供讀者參考。
 
首先讀者對本文的標題會很好奇,假如囤房稅是「倚天劍」,那「屠龍刀」又是什麼呢?就資產持有及投資的兩大成本而言,就是資金成本(即利率)及稅負,因此若稅率是倚天劍,則利率就是屠龍刀,當景氣過熱時,常見政府升息期達降溫的目的。過去幾年來,自美中貿易戰、台灣疫情初期較穩定及香港新國安法後,資金自中國大陸與香港轉進來台引爆的房價漲幅,央行也數度升息,但並未對房價有明顯的抑制效果,因此有業者批評政府在房價高漲時期不應打炒房,且譏諷政策無效,實際上是央行數度的升息僅是半碼或一碼,對升溫中的炒房氛圍很難有抑制效果, 這也是央行不願以升息屠龍刀波及其他產業資金成本的理由。而美國為澆熄高漲的通膨而鷹式升息,房市即明顯降溫。可見房市或景氣受升息的影響是看屠龍刀出鞘的程度而定。
 
囤房稅是居住正義的「倚天劍」嗎?(資料照/好房網News記者楊欽亮攝)
東門溪兩側是桃園小檜溪重劃區推案最集中的區段。 好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
既然稅也是重要的持有及交易成本,則提高稅率與利率一樣,也會對持有及交易動機產生衝擊。但在稅法的制訂上若不周延,則交易雙方會尋找對其最有利的方式規避稅負。如房地合一稅2.0雖將一年內交易之45%延長至兩年,但因是交易之利得稅,交易之淨利吐出45%給政府,因此在房市高漲階段對短線投資客衝擊並不大。
 
而「囤房稅」是持有稅,其稅基「房屋評定現值」,係縣市政府之地政局依房屋單價經路段率調整及扣除折舊後之課稅基準,因此中古屋之房屋稅比新成屋低,對建商完工後兩年未出清的餘屋衝擊較大。但在台灣都會區地價比房價高的情況下,不計土地價值的囤房稅自最高的3.6%調漲至4.8%,對一般的囤房者不致產生「痛覺」,應採累進制,才能逐漸引導囤多(空)房者釋出,讓房屋存量進入市場成為「有效供給」。
 
另一個大眾關心的議題是囤房稅是否會轉嫁給消費者? 此轉嫁效應取決於區域之供需均衡情形及供需之價格彈性(Elasticity),即供給及需求對價格變動的敏感程度。舉例來說,若某區域之房產僅集中在一人手中,且市場無空屋或社宅或公宅的供給,則囤房稅的提高將很容易轉嫁給消費者,因無任何替代品。然當市場的空屋愈多,或公、社宅的供給愈多,住宅需求選擇的替代方案愈多,將囤房稅轉嫁給消費者的可能性愈低,在無預期的增值空間下,高囤房成本將迫使囤空屋者釋出,在囤房轉為有效供給的情況下,房價才能根據市場供需法則有效率地進行調整。
 
總結而言,政府這次推出的囤房稅2.0法案,將對市場產生以下效應:首先是遏止炒房資金進入市場囤(空)房,在短期內大幅增值空間難以預期下,政策方能在理性市場下落實;其次是建商為生產者,囤房稅鼓勵建商持續進行生產的循環及獲取合理的利潤,而不應以囤房為獲利目標;第三是全國歸戶將改變原先囤房者在各地囤房不出租的行為。根據主計總處在三年前的「人口及住宅普查」,全台平均的空閒住宅率近兩成,因此囤房稅有可能達其目的。
 
然因最高稅率僅自3.6%調高至4.8%,對囤房大戶不至產生痛覺,宜採累進制,方能改變其囤空屋等待增值之投資行為。且社宅的興建仍需持續進行,方能成為居住需求的替代選項及囤房稅的配套措施。最後,除了少數業者及囤房者外,目前輿論多對此法案持正面看法,也期待囤房稅這支倚天劍,能在居住正義之役立下奇功。

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