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林左裕 國立政治大學地政系特聘教授,日本名古屋大學訪問特任教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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「炒房經濟」踩剎車 房價負擔壓力稍歇

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#平均地權條例 #打炒房 #高房價 #內政部 #預售屋 #多空觀點
文/林左裕
 
近幾個月來,國人關注房市的頭條,就是去(民111)年12月初審通過的「平均地權條例」修正草案,在今年上(四)月已由行政院核定,限制預售屋、新建成屋簽約後不得轉售,及私法人購屋許可制外,並明確定義不動產炒作行為與罰則,及建立違規檢舉獎金制度等。在新冠疫情下「無限QE」(Quantitative Easing, 即量化寬鬆)與高通膨趨勢下,房價節節攀升,之後為抑制通膨的升息政策已陸續在各國澆熄房市的炒風,而我國因央行升息幅度不大,房價漲勢至此條例修正案初審通過時才明顯降溫,業者與消費者反應迥異,本文簡要對此條例之政策正當性、對市場可能產生之影響及營建業者因應之道簡要分析,供讀者參考。 
自新冠肺炎疫情於民108年底爆發後,美國於隔年三月開始實施「無限QE」救市,各國也陸續跟進,也引爆了各國房市的一波漲幅,我國亦然。從附圖可看出,全國及五都之「房價所得比」自民109年之第一(或第二)季起開始攀升。「房價所得比」係一區域內之平均(或中位)房價與家計單位年所得之比值,常用來衡量家庭之購屋壓力,國際間也以此比值與「房價租金比」來當成房市泡沫程度的指標,亦即當購買能力不足、或租金收益過低,該區域之房市泡沫程度愈嚴重,持續支撐房市之基本能力堪慮。
 
「炒房經濟」踩剎車 房價負擔壓力稍歇(資料照/好房網News記者楊欽亮攝)
桃園區小檜溪重劃區最東側的南崁溪兩岸居住環境極佳。 好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
經過了近三年的房價飆漲後,購屋壓力爆表,民眾也在去(民111)年11月的地方選舉對執政黨投下不信任票,在中台灣以北失去政權後,民進黨始認知解決居住壓力的重要性、及展現對「打炒房」的決心,對房市治理的態度自「護國群山論」開始轉為「健全房市論」,也才會在去年12月通過「平權條例2.0」草案。首先,此法案之通過有拜於民主制度之賜,讓執政黨反省在民生與炒房經濟政策間之迷思,了解炒房經濟之不可永續及對民生的傷害;其次是我們應正面肯定此條例對未來無殼族及年輕族群購屋壓力的紓解作用。
 
以建商開出之預售價1000萬為例,若在預售階段經紅單等投資炒作後,在完工時賣給最終自住者之價位為1300萬,在國內總產出上會比原來增加300萬,且炒家會宣稱係尊重「市場機制」,同時吹噓自己的投資眼光,但多出來的這300萬不屬於經濟成長的果實,而是在完工前投資客轉售的「黃牛」利潤,卻要最終購屋者承擔,多負擔此300萬的房貸壓力,將排擠其消費及生、養育子女的能力及意願,實非國家及百姓之福。若能將最終價格中之300萬免於被「炒房黃牛」的剝削,將能讓房價漸漸回歸至自住需求所決定的價格,在房價回檔的過程中,也將對高漲的土地價格有紓緩作用,可望達「一箭雙鵰」之政策效果。
 
從附圖中可再看出,自去年第四季起,全國及五都(除高雄外)之房價所得比即開始回跌,且根據國泰房價(預售屋及新成屋)指數(2023),在今年第一季的指數表現與上一季比均呈「價跌量縮」的現象,可見此波的房市漲幅,在升息趨勢及此條例「扣板機」下,已對炒房氛圍產生抑制作用,若能持續下去,將可讓房市回歸至以自住需求為主,也才會是正常且能永續的房市經濟。
 
而對營建業者而言,此條例的衝擊在於預售屋投資客的縮手及預售階段流動性的降低,對於原來應有的營建合理利潤不致有太大影響,業者可以降低財務槓桿程度、或先建後售、或多元興建工業或商用不動產等方式因應。在房市隨政策調整至正常市場的運作過程中,少了炒房者的短線進出難免會有陣痛期,民眾與政府相關單位也應正面肯定此政策對房價壓力的減輕、及對房市與經濟可永續性所帶來的貢獻。
 
全國及五都之房價所得比109Q1-111Q4(圖/內政部不動產資訊平台)
房價所得比(圖/內政部不動產資訊平台)
資料來源: 內政部不動產資訊平台,https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx (民112, 4, 30)。
 
參考資料:

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