文／林左裕
日前筆者應邀上電視節目「都更診療室」，探討東區商圈最近關店潮的現象、以及業者與政府因應之道，由於東區店面空閒率已超過12%，其中吹熄燈號的有知名的老牌餐飲及服飾店，也連帶影響附近居民與老客戶的消費方便性，本文提供心得與讀者分享。
在台北捷運還沒有開通以前，台北有兩大商圈，即西門及東區商圈。西門商圈主要吸引年輕族群，但因車輛數急遽增加後堵車情形嚴重及停車不易，而隨著東區開發成熟及交通便利之優勢，商業中心(Central Business District，CBD)遂逐漸自西轉移至東區，精品百貨及餐廳等相繼插旗林立，早期有多首流行歌描寫東區的繁華，如「忠孝東路走七擺」、「忠孝東路走九遍」及「走在忠孝東路(讓生命去等候)」等，都顯示出東區商圈在台北(甚至是全台)的重要性。
東區商圈衰退，房東應降租保住人氣嗎？ (好房網資料中心)
除了壟斷性或專利性商品外，多數的商品都需面臨競爭，商圈也不例外。隨著台北捷運的開通，西門町隨著西門站的便利性又帶回人潮，輔以鄰近台北總站的優勢及當地古蹟及名剎(如紅樓及龍山寺等)的資產活化與獨特性等，相對較高的CP值又讓西門商圈躍升為「台北的原宿」，為國際客到台北的必遊景點。未來再隨著雙子星大樓的開發完成，西門商圈勢必再整體活化，成為台北的門戶及重要地標。
東區商圈的另一個競爭是來自新開發區---信義區，信義商圈的街廓完整、交通便利，具備充分的規模經濟，飲食、服飾及影城娛樂等應有盡有，再加上台北101對國際客的吸引力，使信義區成為台北市最完整的One-stop shopping商圈。在缺乏集客式的「地標」磁吸效應下，高貴的東區商圈人潮不復以往，光環也逐漸褪去。此現象也印證了筆者在兩年前於好房網所寫的文章---「這種屋主快醒來 你的重要性被替代了」(註)，即屋主若不重視市場對物件的需求而堅持價格， 其重要性終將被其他商品所取代而終究導致價格下跌
來自另一非實體的競爭是網路購物，以往在沒網路的時代，商品樣式、品質及價格的資訊較不透明， 消費者需抽空逛街購物，除非時間允許「貨比三家」，否則消費者通常是資訊較弱勢的一方。但現在網路資訊發達，有購物需求的消費者在逛街選定商品後，常會用手機進行網路購物的比價，若有一定的價差，則常改由網路下訂，此價差多反映了店家的租金水準，這也某一程度衝擊了實體商店的經營。
面對信義區的強勢崛起及西門町的復興，東區商圈的地主有以下幾個策略因應：第一也是最基本的， 就是調降租金，以吸引店家及人潮回流；第二， 是整合商圈強調特色，如開設活動廣場及行人徒步區，藉舉辦活動及提高逛街之舒適性挽回頹勢，這需要商圈自發性整體營造及市政府支持；第三是開發特殊性商品(specialty goods)的店家以規避消費者之比價行為。
以目前遭信義區及西門町等地標式的商圈夾殺及網路購物的競爭下，東區將逐漸淪為地區式(local)的購物商圈，消費族群將以在此區域居住及工作的人口為主力，空店稅的實施有其技術上的難度，且不符經濟學原理，況且地主可以短期小賣場規避。唯有降租及商圈自發性的整體營造，才能重返往日的榮景。
(註) 參考文獻：
林左裕(2017)「這種屋主快醒來 你的重要性被替代了」， 好房網， 2017，4，7， https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058158559。
