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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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東區商圈衰退 房東應降租求生

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#東區 #東區商圈 #房租 #關店 #店租 #多空觀點

文/林左裕

日前筆者應邀上電視節目「都更診療室」,探討東區商圈最近關店潮的現象、以及業者與政府因應之道,由於東區店面空閒率已超過12%,其中吹熄燈號的有知名的老牌餐飲及服飾店,也連帶影響附近居民與老客戶的消費方便性,本文提供心得與讀者分享。

在台北捷運還沒有開通以前,台北有兩大商圈,即西門及東區商圈。西門商圈主要吸引年輕族群,但因車輛數急遽增加後堵車情形嚴重及停車不易,而隨著東區開發成熟及交通便利之優勢,商業中心(Central Business District,CBD)遂逐漸自西轉移至東區,精品百貨及餐廳等相繼插旗林立,早期有多首流行歌描寫東區的繁華,如「忠孝東路走七擺」、「忠孝東路走九遍」及「走在忠孝東路(讓生命去等候)」等,都顯示出東區商圈在台北(甚至是全台)的重要性。

東區商圈衰退,房東應降租保住人氣嗎? (好房網資料中心)(好房網News記者張聖奕/攝影)

除了壟斷性或專利性商品外,多數的商品都需面臨競爭,商圈也不例外。隨著台北捷運的開通,西門町隨著西門站的便利性又帶回人潮,輔以鄰近台北總站的優勢及當地古蹟及名剎(如紅樓及龍山寺等)的資產活化與獨特性等,相對較高的CP值又讓西門商圈躍升為「台北的原宿」,為國際客到台北的必遊景點。未來再隨著雙子星大樓的開發完成,西門商圈勢必再整體活化,成為台北的門戶及重要地標。

東區商圈的另一個競爭是來自新開發區---信義區,信義商圈的街廓完整、交通便利,具備充分的規模經濟,飲食、服飾及影城娛樂等應有盡有,再加上台北101對國際客的吸引力,使信義區成為台北市最完整的One-stop shopping商圈。在缺乏集客式的「地標」磁吸效應下,高貴的東區商圈人潮不復以往,光環也逐漸褪去。此現象也印證了筆者在兩年前於好房網所寫的文章---「這種屋主快醒來 你的重要性被替代了」(註),即屋主若不重視市場對物件的需求而堅持價格, 其重要性終將被其他商品所取代而終究導致價格下跌

來自另一非實體的競爭是網路購物,以往在沒網路的時代,商品樣式、品質及價格的資訊較不透明, 消費者需抽空逛街購物,除非時間允許「貨比三家」,否則消費者通常是資訊較弱勢的一方。但現在網路資訊發達,有購物需求的消費者在逛街選定商品後,常會用手機進行網路購物的比價,若有一定的價差,則常改由網路下訂,此價差多反映了店家的租金水準,這也某一程度衝擊了實體商店的經營。

面對信義區的強勢崛起及西門町的復興,東區商圈的地主有以下幾個策略因應:第一也是最基本的, 就是調降租金,以吸引店家及人潮回流;第二, 是整合商圈強調特色,如開設活動廣場及行人徒步區,藉舉辦活動及提高逛街之舒適性挽回頹勢,這需要商圈自發性整體營造及市政府支持;第三是開發特殊性商品(specialty goods)的店家以規避消費者之比價行為。

以目前遭信義區及西門町等地標式的商圈夾殺及網路購物的競爭下,東區將逐漸淪為地區式(local)的購物商圈,消費族群將以在此區域居住及工作的人口為主力,空店稅的實施有其技術上的難度,且不符經濟學原理,況且地主可以短期小賣場規避。唯有降租及商圈自發性的整體營造,才能重返往日的榮景。

(註) 參考文獻:

林左裕(2017)「這種屋主快醒來 你的重要性被替代了」, 好房網, 2017,4,7, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058158559。

 

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