文／林奇芬
2021年台灣房市創下量價齊揚的一年，今年這個趨勢還可以持續嗎?還是已經看到降溫跡象了呢?四個挑戰，房市多頭還可持續嗎?
截至2021年12月，房貸餘額來到8.8兆元，建築貸款餘額來到2.8兆元，二者都創下歷史新高。另外，全年房屋買賣移轉棟數來到34.8萬棟，創下8年新高，台灣房市迎來亮麗的一年。
從2020年12月起，央行、財政部、內政部一連串打房措施，都沒能讓房市降溫，不僅成交量創新高，房價更是快速攀高。特別是中南部房市逆勢上漲，讓在地人都瞠目結舌。而這樣的房市榮景，今年是否會面臨反轉降溫?
我們從今年前二個月的房市交易量來看，似乎有些降溫跡象。今年前二個月六都房屋買賣移轉棟數，比去年同期小增0.2%，但其中新北市、台南市、高雄市仍有增長，而台北市、桃園市、台中市則出現下滑走勢，顯示不同縣市，市場熱絡不同調。
面對今年國際環境與國內環境變化，房市面臨四大挑戰。最佳狀況是「價穩量縮」，而最差狀況可能有「量縮價跌」。
挑戰一，國內央行房貸管控加大力道。
央行持續對房貸額度採取緊縮政策，截至2021年12月最新限縮令，一般民眾購屋第三戶以上，最高貸款額4成。豪宅貸款全面性降至4成以下。在建商方面，餘屋貸款從5成降至4成，購地貸款、工業區閒置土地貸款都降至4成。換句話說，想要利用便宜資金來購買房地產已經越來越難。資金是房市活水，缺了資金房市還能持續熱絡嗎?
挑戰二，高稅率打擊炒房，修法禁預售屋轉售。
房地合一稅上路後，買房五年內轉售要課徵35%-45%重稅，多少可以抑制成屋市場短期炒作。但這二年預售屋市場漲幅更大，許多人利用稅制漏洞，讓預售屋藉由短期換約炒高房價。
近期內政部提出的修法方向，想全面限制預售屋換約轉售，只能與建商解約，但違約金從15%降為10%。另外，預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，希望能杜絕預售屋炒作現象。種種法規都是要限制投機客短期買賣賺價差行為，這也會降低市場交易量能。
挑戰三，通膨壓力加劇，全球面臨升息挑戰。
近二年能源、原物料價格攀高，再加上貨運載運受阻，使得物價持續攀高，通膨壓力居高不下。此外，在全球新冠疫情逐漸趨緩下，各國央行也準備開始收縮資金、提高利率。由於通膨壓力巨大，市場預估聯準會今年升息空間從3碼拉高到6碼。而近期爆發俄烏戰事，推升油價、原物料、農產品價格再度飆高，更讓人擔心收縮資金強度加大。
雖然很多人認為，房地產是抗通膨工具，確實從長期投資角度來看，房地產具有保值功能。但當利率升高時，持有房屋者每月貸款負擔加重，成為另一項負面因素。通常在利率攀高環境下，房地產反而會面臨修正壓力。
挑戰四，俄烏戰事若延燒，全球經濟衰退陰影。
俄烏戰事未來將如何發展，目前沒有人可以準確預測。若雙方能快速達成協議，停止戰事，則全球政治風險降低。但若雙方僵持不下，演變為長期抗戰，甚至歐美國家也加入戰事，則一場國際級風暴來襲，全球可能面臨經濟衰退、以及高通膨夢靨。若真有此狀況發生，房地產市場也不可能幸免於難。
若從以上四大風險評估，較可能發展趨勢是前二項風險持續，整體市場呈現「價穩量縮」走勢。若是後面二項風險升高，則不排除出現「價跌量縮」走勢。但不管如何，2022年房地產市場應該會呈現略微降溫走勢。
