央行房貸管制大鬆綁　吹不動房市春風

文／林奇芬

3月24日央行理監事會，不僅降低利率半碼，更出乎意料的，將台北市、新北市的房貸信用管制大幅解除。這個動作被房地產市場視為大利多，多檔營建股更因此股價跳空大漲。不過，解除房貸管制並不是房市萬靈丹，短期內對房市幫助不大。

這次央行將台北市、新北市15區、自然人第三戶房屋、公司法人購置住宅貸款等四項，最高貸款額度6成的限制刪除。也就是未來只有高價豪宅(台北市7000萬，新北市6000萬，其他地區4000萬元以上)仍有貸款6成上限外，全台住宅貸款不再有房貸上限，讓民眾買屋門檻大幅降低。

不過，房貸解除信用管制，不過是房市鬆綁的第一步，並無法激起買氣大幅回籠。主要原因如下：

一，對中南部民眾有利，對雙北市民眾沒幫助

以永慶房屋統計的各大都市平均房價來推算。台北市房屋平均每坪單價62萬元，以30坪住宅推算，總價1860萬元，若原先貸款上限6成，只能貸款1116萬元，每月房貸負擔5.6萬元。若貸款成數拉高到8成，則可貸款1488萬元，比原先多372萬元，但是每月房貸負擔也將拉高到7.5萬元，比原先多1.9萬元。

按照目前民眾薪資水準，每個月負擔5.6萬元房貸，已經是非常沉重負擔，若還要拉高到7.5萬元，一般薪水階級應該難以承擔。同樣的，高房價的新北市，也會面臨同樣問題，貸款成數提高後，每月房貸負擔可能從5萬元拉高到6.7萬元，有多少民眾可以付得起呢？

換句話說，台北市、新北市的房貸信用管制雖然解除，卻看得到、吃不到。因為，大多數民眾買不起也貸不起，才是癥結。

相對之下，平均房價低的中南部民眾，就可以比較高興。原先房價就低，若貸款成數可提高，自備款更低，購屋更輕鬆。但這些地區，原先就不在信用管制範圍內。

提高房貸成數，民眾就可以買屋了嗎?

(說明：每月房貸負擔，以20年本息平均攤還，利率2%計算)

二，利率下調很有限

雖然3月央行宣布利率下調，但幅度僅半碼，對房貸負擔影響極低。目前全球都在吹低利率風，有些國家甚至已經是負利率，因此，不排除央行未來還有降息空間。不過，台灣早就處在低利率環境，利率再下調空間非常有限，很難靠降息來救房市。

三，房市買氣持續低迷

根據統計，今年第一季六都房屋移轉棟數32152棟，比去年同期下滑32%，房市買氣持續萎縮。雖然3月份比2月份大幅成長，但第一季成交量仍然大幅萎縮。主要有幾個因素，一，台灣景氣燈號仍在藍燈，整體經濟景氣復甦力道不明，二，房地合一稅上路，去年第四季成交擴增，今年第一季處於冷卻期。

四，遺贈稅法預期修正，資金是否再次外逃？

新總統蔡英文即將在520就職，新任閣揆林全已經預告，考慮修改遺贈稅法，稅率可能提高10%。此雖未定案，但也讓高資產族重新思考全球資金布局。先前因為遺贈稅降至10%而回流的資金，是否再次出走，值得觀察。而高資產族最愛的投資標的是房地產，此是否對房市帶來震盪，也需要持續追蹤。

整體而言，房地產市場仍面臨供需不平衡、房價高過民眾負擔、高資產族暫時縮手的窘境。因此，央行解除房貸信用管制，並不能帶來太多的房市激情。