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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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央行房貸管制大鬆綁 吹不動房市春風

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#央行 #限貸 #房貸 #貸款 #打房 #多空觀點

文/林奇芬

3月24日央行理監事會,不僅降低利率半碼,更出乎意料的,將台北市、新北市的房貸信用管制大幅解除。這個動作被房地產市場視為大利多,多檔營建股更因此股價跳空大漲。不過,解除房貸管制並不是房市萬靈丹,短期內對房市幫助不大。

台北市房市情境圖。(好房網News記者張聖奕/攝影)

這次央行將台北市、新北市15區、自然人第三戶房屋、公司法人購置住宅貸款等四項,最高貸款額度6成的限制刪除。也就是未來只有高價豪宅(台北市7000萬,新北市6000萬,其他地區4000萬元以上)仍有貸款6成上限外,全台住宅貸款不再有房貸上限,讓民眾買屋門檻大幅降低。

不過,房貸解除信用管制,不過是房市鬆綁的第一步,並無法激起買氣大幅回籠。主要原因如下:

一,對中南部民眾有利,對雙北市民眾沒幫助

以永慶房屋統計的各大都市平均房價來推算。台北市房屋平均每坪單價62萬元,以30坪住宅推算,總價1860萬元,若原先貸款上限6成,只能貸款1116萬元,每月房貸負擔5.6萬元。若貸款成數拉高到8成,則可貸款1488萬元,比原先多372萬元,但是每月房貸負擔也將拉高到7.5萬元,比原先多1.9萬元。

按照目前民眾薪資水準,每個月負擔5.6萬元房貸,已經是非常沉重負擔,若還要拉高到7.5萬元,一般薪水階級應該難以承擔。同樣的,高房價的新北市,也會面臨同樣問題,貸款成數提高後,每月房貸負擔可能從5萬元拉高到6.7萬元,有多少民眾可以付得起呢?

換句話說,台北市、新北市的房貸信用管制雖然解除,卻看得到、吃不到。因為,大多數民眾買不起也貸不起,才是癥結。

相對之下,平均房價低的中南部民眾,就可以比較高興。原先房價就低,若貸款成數可提高,自備款更低,購屋更輕鬆。但這些地區,原先就不在信用管制範圍內。

提高房貸成數,民眾就可以買屋了嗎?

 

每坪單價(萬元)

30坪總價

貸款6成

每月負擔房貸

貸款8成

每月負擔房貸

台北市

62

1860

1116

5.6

1488

7.5

新北市

55

1650

990

5.0

1320

6.7

台中市

19

570

342

1.7

456

2.3

高雄市

17

510

306

1.5

408

2.1

(說明:每月房貸負擔,以20年本息平均攤還,利率2%計算)

二,利率下調很有限

雖然3月央行宣布利率下調,但幅度僅半碼,對房貸負擔影響極低。目前全球都在吹低利率風,有些國家甚至已經是負利率,因此,不排除央行未來還有降息空間。不過,台灣早就處在低利率環境,利率再下調空間非常有限,很難靠降息來救房市。

三,房市買氣持續低迷

根據統計,今年第一季六都房屋移轉棟數32152棟,比去年同期下滑32%,房市買氣持續萎縮。雖然3月份比2月份大幅成長,但第一季成交量仍然大幅萎縮。主要有幾個因素,一,台灣景氣燈號仍在藍燈,整體經濟景氣復甦力道不明,二,房地合一稅上路,去年第四季成交擴增,今年第一季處於冷卻期。

四,遺贈稅法預期修正,資金是否再次外逃?

新總統蔡英文即將在520就職,新任閣揆林全已經預告,考慮修改遺贈稅法,稅率可能提高10%。此雖未定案,但也讓高資產族重新思考全球資金布局。先前因為遺贈稅降至10%而回流的資金,是否再次出走,值得觀察。而高資產族最愛的投資標的是房地產,此是否對房市帶來震盪,也需要持續追蹤。

整體而言,房地產市場仍面臨供需不平衡、房價高過民眾負擔、高資產族暫時縮手的窘境。因此,央行解除房貸信用管制,並不能帶來太多的房市激情。

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