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黃鵬䛥 美商ERA易而安不動產台灣區董事執行長。業界資歷30年,曾任中華民國不動產經紀業營業保證基金主任委員、CCIM台灣不動產投資協會理事長,以健全房市為初心,積極拓展國際視野。曾擔任壹週刊、聯合報、理財周刊等房產專欄作家。
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2024面對高利率時代你需要知道的事

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#不動產 #高利率 #升息 #Signa #倒閉 #商用不動產 #克萊斯勒大廈 #多空觀點
文/黃鵬䛥
 
11月底,奧地利最大的私人不動產公司 - 西格納控股(SIGNA) 向維也納商業法院申請破產重整,為已經危機四伏的歐美商用不動產市場再投下一枚震撼彈。據悉,西格納集團總資產價值約290億美元、籌建中的建案約值270億美元、員工數4萬名。西格納擁有美國紐約地標克萊斯勒大廈50%的股權、德國、英國、奧地利等多家大型百貨。摩根大通估計,西格納總負債高達140億美元,帳上現金幾乎用罄。
 
歐美不少企業與商用不動產市場今年已多次出現危機。鷹式升息、工作型態改變、俄烏戰爭⋯等因素,造成借貸成本飆升、再融資困難;流動性及收益大幅下滑;能源、營建成本暴漲⋯等負面效果,最終導致債務問題暴雷。今年,除了瑞士信貸、美國矽谷銀行等數家金融機構;在德國、英國、澳洲、瑞典、荷蘭、日本…等國家,有數以百計、千計的開發商主要因為利率飆升而破產倒閉。另有報導指出,台灣也有數家公股銀行的海外分行授信案遭到商辦暴雷拖累,初估損失金額數十億台幣。
 
2024面對高利率時代你需要知道的事(資料照/好房網News記者李彥穎攝)
外資商仲高力國際1日公布今年第三季辦公室市場行情報告,台北市信義區的商辦租金年漲幅超過5%。好房網News記者李彥穎攝
 
價值投資大師霍華.馬克思曾表示,在他53年的投資生涯,曾經歷經2次Sea Change 巨變,都徹底改變了投資環境,而這次很可能是第三次Sea Change,全球歷經多次重大事件,度過了很長一段的貨幣高度寬鬆時期,但那個時代已經結束了。換句話說,廉價資金、盲目擴張的好日子已經過去,面對高利率時代,我們需要做好準備。
 
從經濟情勢來看,隨著今年接近尾聲,美國聯準會即將在12月12, 13日召開今年最後一次利率決策會議。根據前次決議,聯準會主席鮑爾表示12月有可能繼續維持暫緩升息的步調,似乎透露了一點鴿派訊息;但他也強調,在能有效控制通膨率下降到2%以前,討論降息都是言之過早,委員會也會做出合乎時宜的貨幣政策,為再次升息保留後路。
 
我們常聽到的升息,原理是希望透過利息的調整(提高民間的借貸成本)抑制需求的成長並降低通膨,同時為經濟降溫。然而,目前美國的通膨率在3%以上徘徊;台灣10月CPI 年增3.05%,主計處也在11月底上修今年CPI年增率至2.46%,將是連續二年超過通膨警戒線。主因由於外食費與服務類價格持續維持高檔。有外資預測,台灣央行可能在12月14日的理監事會後宣布升息半碼,調整後的政策利率在年底達到2%。這也是為何我們可以發現目前即使利率上升,餐廳、小吃、旅館等仍不停漲價或減少服務內容的現象。
 
以不動產而言,典型的商用不動產如店面、辦公室等,因其租金報酬率較難跟上節節上升的利率,較不易受到投資人青睞;且壽險業受制於2.845%的最低收益率要求,在高利率環境下,投資方更看好出租型住宅、銀髮住宅、飯店等有租金收益優勢的產品。另外,付租能力強、較不易受景氣循環影響的工業不動產,如廠房、冷鏈物流、倉儲、數據中心等,將持續成為商用不動產市場上的寵兒。
 
而民眾在選擇投資商品時,一定要對投資標的充分了解,可以選擇簡單的投資方式如ETF;在投資時最好避免使用槓桿,如果要用,一定要有確保規劃和紀律,並且確實遵守;最後是資產配置的重要性:股票、公債、現金、不動產、信託,比例如何拿捏,就要依照投資人的財力與屬性來決定。
 
2024 高利率時代,依然是動盪的一年。包括國際貨幣基金(IMF)、世界經濟論壇(WEF) 等多個研究機構都表示,2024 全球面臨經濟放緩、區域紛爭加劇、貨幣決策舉足輕重…多個不確定因子,烏雲仍在空中盤旋,投資人與消費者必須要做好準備,險中先求「穩」,等待撥雲見日的到來。

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