文／黃鵬䛥
11月底，奧地利最大的私人不動產公司 - 西格納控股(SIGNA) 向維也納商業法院申請破產重整，為已經危機四伏的歐美商用不動產市場再投下一枚震撼彈。據悉，西格納集團總資產價值約290億美元、籌建中的建案約值270億美元、員工數4萬名。西格納擁有美國紐約地標克萊斯勒大廈50%的股權、德國、英國、奧地利等多家大型百貨。摩根大通估計，西格納總負債高達140億美元，帳上現金幾乎用罄。
歐美不少企業與商用不動產市場今年已多次出現危機。鷹式升息、工作型態改變、俄烏戰爭⋯等因素，造成借貸成本飆升、再融資困難；流動性及收益大幅下滑；能源、營建成本暴漲⋯等負面效果，最終導致債務問題暴雷。今年，除了瑞士信貸、美國矽谷銀行等數家金融機構；在德國、英國、澳洲、瑞典、荷蘭、日本…等國家，有數以百計、千計的開發商主要因為利率飆升而破產倒閉。另有報導指出，台灣也有數家公股銀行的海外分行授信案遭到商辦暴雷拖累，初估損失金額數十億台幣。
價值投資大師霍華．馬克思曾表示，在他53年的投資生涯，曾經歷經2次Sea Change 巨變，都徹底改變了投資環境，而這次很可能是第三次Sea Change，全球歷經多次重大事件，度過了很長一段的貨幣高度寬鬆時期，但那個時代已經結束了。換句話說，廉價資金、盲目擴張的好日子已經過去，面對高利率時代，我們需要做好準備。
從經濟情勢來看，隨著今年接近尾聲，美國聯準會即將在12月12, 13日召開今年最後一次利率決策會議。根據前次決議，聯準會主席鮑爾表示12月有可能繼續維持暫緩升息的步調，似乎透露了一點鴿派訊息；但他也強調，在能有效控制通膨率下降到2%以前，討論降息都是言之過早，委員會也會做出合乎時宜的貨幣政策，為再次升息保留後路。
我們常聽到的升息，原理是希望透過利息的調整(提高民間的借貸成本)抑制需求的成長並降低通膨，同時為經濟降溫。然而，目前美國的通膨率在3%以上徘徊；台灣10月CPI 年增3.05%，主計處也在11月底上修今年CPI年增率至2.46%，將是連續二年超過通膨警戒線。主因由於外食費與服務類價格持續維持高檔。有外資預測，台灣央行可能在12月14日的理監事會後宣布升息半碼，調整後的政策利率在年底達到2%。這也是為何我們可以發現目前即使利率上升，餐廳、小吃、旅館等仍不停漲價或減少服務內容的現象。
以不動產而言，典型的商用不動產如店面、辦公室等，因其租金報酬率較難跟上節節上升的利率，較不易受到投資人青睞；且壽險業受制於2.845%的最低收益率要求，在高利率環境下，投資方更看好出租型住宅、銀髮住宅、飯店等有租金收益優勢的產品。另外，付租能力強、較不易受景氣循環影響的工業不動產，如廠房、冷鏈物流、倉儲、數據中心等，將持續成為商用不動產市場上的寵兒。
而民眾在選擇投資商品時，一定要對投資標的充分了解，可以選擇簡單的投資方式如ETF；在投資時最好避免使用槓桿，如果要用，一定要有確保規劃和紀律，並且確實遵守；最後是資產配置的重要性：股票、公債、現金、不動產、信託，比例如何拿捏，就要依照投資人的財力與屬性來決定。
2024 高利率時代，依然是動盪的一年。包括國際貨幣基金(IMF)、世界經濟論壇(WEF) 等多個研究機構都表示，2024 全球面臨經濟放緩、區域紛爭加劇、貨幣決策舉足輕重…多個不確定因子，烏雲仍在空中盤旋，投資人與消費者必須要做好準備，險中先求「穩」，等待撥雲見日的到來。
