文／黃鵬䛥
上週美國時間11月6日，共享辦公室巨頭WeWork 根據美國破產法第11章向紐澤西州紐瓦克法院聲請破產保護，尋求重組契機。其實在今年8月，WeWork 已向美國證交會(SEC) 提示，在面臨虧損、預計現金缺口、會員數下滑情況下，「公司持續經營的能力出現重大疑問」；今年9月，WeWork 向全球幾近所有的房東重談租約，以挽救瀕臨破產的公司，因WeWork背負的租約條件與市場現況天差地遠，占據營業支出比重超過三分之二；到了10月，WeWork 宣佈暫緩支付9,520萬美元的債券利息以保留現金改善資本結構。
在新冠疫情趨緩後，美、歐等大國為了抑制通膨，開使了一連串暴力升息。先前疫情已讓商業不動產受重傷，空置率大增、價格暴跌；而升息更是火上加油，因為升息會使銀行貸款利率上升、借貸成本變高，企業或個人就容易減少槓桿投資操作，市場上投資資金跟著減少，一旦市場上資金減少，各種資產價格也預期會下跌，各種投資與消費也會縮減，環環相扣的骨牌效應。
WeWork 的故事很可能只是冰山一角。商業不動產市場正面臨無比巨大的壓力。根據日本經濟新聞報導，日本央行認為美國的商業不動產是比中國房地產泡沫更大的未爆彈，原因在於，過去十幾年間，低利率使得美國商業不動產價值和貸款餘額大幅膨脹，如今美國基準利率提高到5.5%，但隨著辦公室的空置率上升到十年來的新高20%，融資條件緊縮，商業不動產的再融資(Refinance) 變得越加困難，約有9,000億美元的商業不動產債務將在2023和2024年到期，需要再融資。日本銀行表示，「消化大量再融資並不容易」，一旦無法再融資的物業在市場上拋售，將造成龐大賣壓，市場可能哀鴻遍野。
作為歐洲最大經濟體的德國，因為利率和原物料雙雙暴漲，不動產業正陷入危機，光是今年上半年，德國不動產開工量足足比過去二年同期平均減少47%、交易量更是年減59%，數月來幾乎每天都有一家中小型開發商破產倒閉，爛尾樓層出不窮。無獨有偶，英國統計機構Begbies Traynor警告，英國目前有將近6,000家建築公司處於嚴重等級的財務危機，恐將面臨倒閉；這二國的研究機構異口同聲表示：「廉價資金時代已經結束，舊有的融資方法已無以為繼。」
另一個無法輕忽的是匯率對不動產的影響，有些國家貨幣波動幅度大，往往讓人賺了租金卻賠了匯率。假設一位台灣投資人在2013年購買一處價值2,000萬日幣的東京不動產，以當時日幣兌台幣約為1：0.3換算，該不動產價值約為600萬台幣；而經過10年後，即便日本房價指數飆漲40%，該不動產估值來到2,800萬日幣，但現在日幣兌台幣只剩下1：0.213，換算後該不動產帳面價值只剩下596.4萬台幣，反而虧本，這是在台灣投資不動產難以想像的。
當跌下神壇的WeWork 逐漸成為廉價資金時代過度擴張的最佳範例，通膨降溫、地緣政治紛爭、國際貨幣不斷角力之時，消費者和投資人更應有對「利率」與「匯率」的危機意識，避免過度負債且要保有自由現金流，才能避免讓自己陷入困境。
