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黃鵬䛥 美商ERA易而安不動產台灣區董事執行長。業界資歷30年,曾任中華民國不動產經紀業營業保證基金主任委員、CCIM台灣不動產投資協會理事長,以健全房市為初心,積極拓展國際視野。曾擔任壹週刊、聯合報、理財周刊等房產專欄作家。
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台灣REITs的前世與今生

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#REITs #不動產投資信託 #不動產證券化條例 #多空觀點
文/黃鵬䛥
 
台灣自從2003年頒布實施「不動產證券化條例」,開啟了「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trust, REITs) 的大門,今年剛好滿20年,然而台灣REITs 的交易並不熱絡,許多民眾也對它感到陌生。其實,不動產證券化的發展始於1960年代的美國,其概念是將價值龐大、流動性差的不動產(物權)轉化為單位價值較小、流動性更好的證券(股權、債權),藉此讓沒有大量資本的一般投資人能以較低門檻參與不動產投資,不動產也能多一個籌資管道,達到刺激投資、活絡市場的目的。隨著時間的推移,不動產證券化的應用範圍也逐漸擴大,包括商業不動產、公共建設、住宅抵押貸款等。REITs 即是不動產證券化的一種態樣。
 
根據統計,全球REITs總資產超過2.5兆美元,美國有超過200檔REITs,總資產約1.2兆美元,冠居全球;排名第二的REITs市場為日本,有60檔以上REITs,總資產約1,500億美元,日本也是亞洲國家中REITs規模最大的;亞洲第二大為新加坡,有過40檔REITs,總資產約850億美元;與台灣同年開啟REITs 的香港,目前有11檔REITs,資產約300億美元;而台灣至今發行過10檔REITs,若扣除已經清算下市的3檔和即將下市的新光1號,現有6檔REITs,總資產約25億美元。以收益率來看,美國REITs 收益率約為3%~5%、日本約4%、新加坡約有6%~8%、香港約3%~4%、台灣約2.5%~3%。由以上數據可見台灣REITs 還有很大的發展空間。
 
台灣REITs的前世與今生(資料照/好房網News記者林和謙攝)
在限制私法人購買住宅規範下,田揚名認為,未來北市蛋黃區老商辦若改建成豪宅可能「會很慘」,朝向重建為高檔酒店式公寓、國際五星旅館、高級商辦的機會大,是未來可行趨勢。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
不動產一向是穩定的投資選項代表,REITs 理應有很大的市場,為何台灣REIT 往往給人雷聲大雨點小,甚至乏人問津的感覺?第一個原因在於REITs的受託機構與不動產管理機構權責劃分不均。現行的台灣REITs 採信託架構發行,由受託機構(信託業,即銀行)發行受益憑證,出售給投資人進行募資來購買不動產,主管機關為金管會銀行局。但是銀行並非專業的不動產經營管理機構,所以銀行需要再透過契約委託如建經公司、物業管理公司或建商來經營管理該REITs 所投資的不動產。換言之,在法規上銀行是REITs 的發行與管理者,實際上不動產營運者卻是建經公司或物管公司,但依據法規銀行局只能監理銀行而管不到實際營運者,造成受託機構「有責無權」、消極管理的現象,對於整體REITs 發展相當不利。
 
第二個原因是對REITs投資標的規定過於嚴格。規模不夠大的REITs 難以更換投資標的,而不動產會隨時間老舊,收益率只減不增,更無多餘資金更換標的。而在信託架構下,REITs 想更換或增減投資標的時,要修改信託契約,而修改信託契約就必須召開受益人會議,在實務執行難度頗高。久而久之,形成台灣REITs市場冷颼颼的情況。
 
第三是審查時程過於冗長與市場導向不同。台灣銀行要發行一檔REITs,必須經過層層審查,整個流程耗時8、9個月以上,對講求時效的基金運作而言相當不利。並且近年來台灣不動產價格不論漲幅與速度,都比租金成長好上太多,許多業主寧願選擇在市場上直接出售不動產來取得更大收益,而不願長期投資,這導致了REITs 容易清算下市、市場規模難以擴大。
 
今年10月12日,行政院已通過金管會參考日本、新加坡、香港之REITs 作法所研擬的投信投顧法部分條文修正草案,將法案名稱修正為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」,將函送立法院審議。此次修法最大的變革在於在投信投顧法之下開放REITs採基金架構發行,新增「不動產投資信託事業」得募集及私募REITs 基金,亦即開放投信業發行REITs,主管機關為金管會證期局,並與現行信託架構REITs併行。基金架構REITs 具有以下特色:
 
第一,以「不動產投資信託事業」為核心的REITs,將能真正發揮不動產營運管理專業,銀行則僅作為保管機構。管理營運及保管責任明確劃分,明定不動產投資信託事業之善良管理人義務及損害賠償責任,將更有利於REITs 發展。
 
第二,基金架構REITs 將簡化追加募集程序、允許設計彈性架構鼓勵投資海外不動產,以確保REITs規模持續成長,並獲取穩健的收益率。
 
第三、允許REITs 進行關係人交易,有利REITs 活化資產、提升資產配置彈性。
 
REITs 設計之初衷以投資可產生穩定現金流之不動產為主要目的,並將絕大多數之投資收益定期分配予投資人,REITs 投資範圍廣闊,除了可投資產業,更可投資政府基礎建設,諸如商辦大樓、飯店、百貨商場、物流倉儲中心、醫療保健大樓、長照園區、社會住宅、都更危老、綠電電廠、交通設施、數據中心、充電樁等,均可做為REITs 投資標的。期盼未來新的基金型REITs 上路後,能突破以往的困境,積極創造符合所有基金投資人的最大利益。台灣REITs 若能順利發展並善加利用,將可加快社會進步,全民皆可共享成果。
 

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