文／黃鵬䛥
台灣自從2003年頒布實施「不動產證券化條例」，開啟了「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trust, REITs) 的大門，今年剛好滿20年，然而台灣REITs 的交易並不熱絡，許多民眾也對它感到陌生。其實，不動產證券化的發展始於1960年代的美國，其概念是將價值龐大、流動性差的不動產（物權）轉化為單位價值較小、流動性更好的證券（股權、債權），藉此讓沒有大量資本的一般投資人能以較低門檻參與不動產投資，不動產也能多一個籌資管道，達到刺激投資、活絡市場的目的。隨著時間的推移，不動產證券化的應用範圍也逐漸擴大，包括商業不動產、公共建設、住宅抵押貸款等。REITs 即是不動產證券化的一種態樣。
根據統計，全球REITs總資產超過2.5兆美元，美國有超過200檔REITs，總資產約1.2兆美元，冠居全球；排名第二的REITs市場為日本，有60檔以上REITs，總資產約1,500億美元，日本也是亞洲國家中REITs規模最大的；亞洲第二大為新加坡，有過40檔REITs，總資產約850億美元；與台灣同年開啟REITs 的香港，目前有11檔REITs，資產約300億美元；而台灣至今發行過10檔REITs，若扣除已經清算下市的3檔和即將下市的新光1號，現有6檔REITs，總資產約25億美元。以收益率來看，美國REITs 收益率約為3%~5%、日本約4%、新加坡約有6%~8%、香港約3%~4%、台灣約2.5%~3%。由以上數據可見台灣REITs 還有很大的發展空間。
不動產一向是穩定的投資選項代表，REITs 理應有很大的市場，為何台灣REIT 往往給人雷聲大雨點小，甚至乏人問津的感覺？第一個原因在於REITs的受託機構與不動產管理機構權責劃分不均。現行的台灣REITs 採信託架構發行，由受託機構（信託業，即銀行）發行受益憑證，出售給投資人進行募資來購買不動產，主管機關為金管會銀行局。但是銀行並非專業的不動產經營管理機構，所以銀行需要再透過契約委託如建經公司、物業管理公司或建商來經營管理該REITs 所投資的不動產。換言之，在法規上銀行是REITs 的發行與管理者，實際上不動產營運者卻是建經公司或物管公司，但依據法規銀行局只能監理銀行而管不到實際營運者，造成受託機構「有責無權」、消極管理的現象，對於整體REITs 發展相當不利。
第二個原因是對REITs投資標的規定過於嚴格。規模不夠大的REITs 難以更換投資標的，而不動產會隨時間老舊，收益率只減不增，更無多餘資金更換標的。而在信託架構下，REITs 想更換或增減投資標的時，要修改信託契約，而修改信託契約就必須召開受益人會議，在實務執行難度頗高。久而久之，形成台灣REITs市場冷颼颼的情況。
第三是審查時程過於冗長與市場導向不同。台灣銀行要發行一檔REITs，必須經過層層審查，整個流程耗時8、9個月以上，對講求時效的基金運作而言相當不利。並且近年來台灣不動產價格不論漲幅與速度，都比租金成長好上太多，許多業主寧願選擇在市場上直接出售不動產來取得更大收益，而不願長期投資，這導致了REITs 容易清算下市、市場規模難以擴大。
今年10月12日，行政院已通過金管會參考日本、新加坡、香港之REITs 作法所研擬的投信投顧法部分條文修正草案，將法案名稱修正為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，將函送立法院審議。此次修法最大的變革在於在投信投顧法之下開放REITs採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募REITs 基金，亦即開放投信業發行REITs，主管機關為金管會證期局，並與現行信託架構REITs併行。基金架構REITs 具有以下特色：
第一，以「不動產投資信託事業」為核心的REITs，將能真正發揮不動產營運管理專業，銀行則僅作為保管機構。管理營運及保管責任明確劃分，明定不動產投資信託事業之善良管理人義務及損害賠償責任，將更有利於REITs 發展。
第二，基金架構REITs 將簡化追加募集程序、允許設計彈性架構鼓勵投資海外不動產，以確保REITs規模持續成長，並獲取穩健的收益率。
第三、允許REITs 進行關係人交易，有利REITs 活化資產、提升資產配置彈性。
REITs 設計之初衷以投資可產生穩定現金流之不動產為主要目的，並將絕大多數之投資收益定期分配予投資人，REITs 投資範圍廣闊，除了可投資產業，更可投資政府基礎建設，諸如商辦大樓、飯店、百貨商場、物流倉儲中心、醫療保健大樓、長照園區、社會住宅、都更危老、綠電電廠、交通設施、數據中心、充電樁等，均可做為REITs 投資標的。期盼未來新的基金型REITs 上路後，能突破以往的困境，積極創造符合所有基金投資人的最大利益。台灣REITs 若能順利發展並善加利用，將可加快社會進步，全民皆可共享成果。
