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黃鵬䛥 美商ERA易而安不動產台灣區董事執行長。業界資歷30年,曾任中華民國不動產經紀業營業保證基金主任委員、CCIM台灣不動產投資協會理事長,以健全房市為初心,積極拓展國際視野。曾擔任壹週刊、聯合報、理財周刊等房產專欄作家。
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不動產相對論

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#不動產 #利率 #房價 #台灣房市 #房地產 #多空觀點
文/黃鵬䛥
 
不動產一個複雜而多變的現象,受到許多內外在因素的影響,如利率、政策、景氣、地緣政治等。不同地區、不同時期,不動產的走勢也會有所差異,因此要用一個統一的標準來評估房市的好壞並不容易。本文嘗試從相對論的角度,探討台灣房市的特性和趨勢。
 
相對論(Theory of relativity)是關於時空和引力的物理學理論,主要由愛因斯坦提出,他在1905年、1915年分別提出了狹義相對論和廣義相對論。相對論主要描述了物體(Objects)在不同的參考系(Frame of reference)中所呈現的現象。例如,光速在任何參考系中都是恆定的,但是物體的長度、質量和時間卻會隨著參考系的運動而變化。這種變化並不是物體本身的改變,而是由於觀察者(Observers)和物體之間的相對運動所造成的。
 
不動產相對論(示意圖/好房網News資料照)
2022年七都預售屋相較2021年單件總價全面上漲,新竹、台中、高雄三縣市單件總價年漲幅破20%!房市示意圖/永慶房產集團提供
 
我們可以把不動產看作是一個物體,而買賣房屋的人看作是觀察者。不同的觀察者會有不同的參考系,也就是不同的需求、預期、資金、風險承受能力等。因此,對於同一個房市,不同的觀察者可能會有不同的感受和判斷。例如,對於自住客來說,房價是否合理、地段是否方便、居住品質是否良好等是重要的考量因素;而對於投資客來說,房價是否有升值空間、租金回報率是否高、稅負和管理費用是否低等是關鍵的評估指標。
 
因此,要了解不動產的走勢,不能只看一個絕對的數字或指標,而要從多個角度和層面來分析。以下我們從三個方面來探討台灣的不動產相對論:
 
1.不動產相對於其他資產:在低利率和通膨的環境下,許多人將資金投入不動產市場,希望能保值或增值。因此,房價會受到其他資產如股票、債券、黃金等的影響。當其他資產表現好時,可能會吸引部分資金流出房市;反之,當其他資產表現差時,可能會促使部分資金流入房市。
 
2.不動產相對於經濟和社會:房價也會受到經濟和社會的變化而波動。例如,景氣好時,人們的收入增加,對房屋的需求也會增加,推升房價;景氣差時,人們的收入減少,對房屋的需求也會減少,壓低房價。此外,政策也會影響房市的供需和成本。例如,政府推出打房政策、限制貸款、管制預售屋等措施,目的是抑制投機炒作和房價過熱,減少房市的需求和槓桿;政府提供補助、優惠、鬆綁等措施,目的是刺激消費和投資,增加房市的供給和資金。另外,社會的變遷也會影響人們對房屋的偏好和需求。例如,人口結構的變化、家庭型態的多元化、生活方式的改變等,都會對房市產生影響。
 
3.不動產相對於地區和類型:台灣的房市並非一致的,不同的地區和類型的房屋會有不同的特性和走勢。例如,雙北地區的房價一直處於高檔,主要是因為其地理位置優越、交通便利、商業發達、教育資源豐富等因素,吸引了許多自住客和投資客的青睞;而部分中南部地區的房價則相對較低,主要是因為其地理位置較偏遠、交通不便、商業活動較不發達、教育資源不足等因素,造成了人口外移和需求不足。此外,不同類型的房屋也會有不同的特點和市場。例如,以往豪宅和預售屋通常是投資客的首選,因為其具有較高的升值空間和較低的稅負;而中小坪數的住宅則是自住客的首選,因為其符合一般家庭的需求和預算。
 
總合以上所述,不動產是一個相對而非絕對的現象,要了解其走勢和特性,必須從多個角度和層面來觀察和分析。對於買賣房屋的人來說,也要根據自己的參考系(需求、財務條件)來做出合理和適當的決策。消費者可以應用以上不動產相對論的各種變數,例如地段、交通、設施、品質、規劃等,再輔以市面上許多工具,例如房屋物件網站、銀行貸款試算、建案開箱分享等,進行同區域或同類型不動產比較,分析競爭優劣;也可以尋求專業人士的幫助,例如經紀業者、地政士、不動產顧問或分析師等。買賣不動產需要的知識及準備工作很多,用對方法才容易有頭緒,進而做出好的決定。

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