文／黃鵬䛥
不動產一個複雜而多變的現象，受到許多內外在因素的影響，如利率、政策、景氣、地緣政治等。不同地區、不同時期，不動產的走勢也會有所差異，因此要用一個統一的標準來評估房市的好壞並不容易。本文嘗試從相對論的角度，探討台灣房市的特性和趨勢。
相對論（Theory of relativity）是關於時空和引力的物理學理論，主要由愛因斯坦提出，他在1905年、1915年分別提出了狹義相對論和廣義相對論。相對論主要描述了物體（Objects）在不同的參考系（Frame of reference）中所呈現的現象。例如，光速在任何參考系中都是恆定的，但是物體的長度、質量和時間卻會隨著參考系的運動而變化。這種變化並不是物體本身的改變，而是由於觀察者（Observers）和物體之間的相對運動所造成的。
我們可以把不動產看作是一個物體，而買賣房屋的人看作是觀察者。不同的觀察者會有不同的參考系，也就是不同的需求、預期、資金、風險承受能力等。因此，對於同一個房市，不同的觀察者可能會有不同的感受和判斷。例如，對於自住客來說，房價是否合理、地段是否方便、居住品質是否良好等是重要的考量因素；而對於投資客來說，房價是否有升值空間、租金回報率是否高、稅負和管理費用是否低等是關鍵的評估指標。
因此，要了解不動產的走勢，不能只看一個絕對的數字或指標，而要從多個角度和層面來分析。以下我們從三個方面來探討台灣的不動產相對論：
1.不動產相對於其他資產：在低利率和通膨的環境下，許多人將資金投入不動產市場，希望能保值或增值。因此，房價會受到其他資產如股票、債券、黃金等的影響。當其他資產表現好時，可能會吸引部分資金流出房市；反之，當其他資產表現差時，可能會促使部分資金流入房市。
2.不動產相對於經濟和社會：房價也會受到經濟和社會的變化而波動。例如，景氣好時，人們的收入增加，對房屋的需求也會增加，推升房價；景氣差時，人們的收入減少，對房屋的需求也會減少，壓低房價。此外，政策也會影響房市的供需和成本。例如，政府推出打房政策、限制貸款、管制預售屋等措施，目的是抑制投機炒作和房價過熱，減少房市的需求和槓桿；政府提供補助、優惠、鬆綁等措施，目的是刺激消費和投資，增加房市的供給和資金。另外，社會的變遷也會影響人們對房屋的偏好和需求。例如，人口結構的變化、家庭型態的多元化、生活方式的改變等，都會對房市產生影響。
3.不動產相對於地區和類型：台灣的房市並非一致的，不同的地區和類型的房屋會有不同的特性和走勢。例如，雙北地區的房價一直處於高檔，主要是因為其地理位置優越、交通便利、商業發達、教育資源豐富等因素，吸引了許多自住客和投資客的青睞；而部分中南部地區的房價則相對較低，主要是因為其地理位置較偏遠、交通不便、商業活動較不發達、教育資源不足等因素，造成了人口外移和需求不足。此外，不同類型的房屋也會有不同的特點和市場。例如，以往豪宅和預售屋通常是投資客的首選，因為其具有較高的升值空間和較低的稅負；而中小坪數的住宅則是自住客的首選，因為其符合一般家庭的需求和預算。
總合以上所述，不動產是一個相對而非絕對的現象，要了解其走勢和特性，必須從多個角度和層面來觀察和分析。對於買賣房屋的人來說，也要根據自己的參考系（需求、財務條件）來做出合理和適當的決策。消費者可以應用以上不動產相對論的各種變數，例如地段、交通、設施、品質、規劃等，再輔以市面上許多工具，例如房屋物件網站、銀行貸款試算、建案開箱分享等，進行同區域或同類型不動產比較，分析競爭優劣；也可以尋求專業人士的幫助，例如經紀業者、地政士、不動產顧問或分析師等。買賣不動產需要的知識及準備工作很多，用對方法才容易有頭緒，進而做出好的決定。
