文／黃鵬䛥
不動產市場一直備受國人關注，隨處可聽聞房價走勢和投資機會的議題，而最常被用來解釋房市的是供需法則。然而，由於不動產具有特殊性，並非一般商品，且隨著時代進步，傳統的供需法則難以一以貫之。要了解不動產的未來，要重新仔細檢視供給面、需求面。本文試著從需求面的角度，分析台灣不動產的未來趨勢和發展方向。需求面是指影響人們購買或租賃不動產的各種因素，例如人口結構、生活習慣、產業變化等。
首先，從人口結構來看，台灣正面臨高齡化、少子化的問題，聯合國報告指出台灣高齡人口成長速度全球第三快，僅次於南韓與新加坡。國發會預估，台灣將在2025年達到超高齡社會(65歲以上人口佔比>20%，約468萬人)；資策會推算，2030年時國內獨居與雙老住戶將高達125萬戶；雪上加霜的是，內政部統計我國房屋稅籍住宅數為912萬宅，其中屋齡30年以上老屋比例佔了53%以上(約483萬宅)，形成人、屋雙老的局面。且隨著醫療進步，國人平均壽命來到將近81歲，未來更多的老年人口對住宅的品質和友善度、安全性有更高的要求，因為他們需要更多的照顧和保障；而小家庭或單身人口則會偏好中、小坪數的住宅。如何提供貼近需求的各種住宅產品，不論是銀髮宅、養生村、共生宅、友善宅、青年宅或是長照機構以及建立相關產業鍊，並且加速老屋改建，是刻不容緩的課題。
其次，從生活習慣來看，台灣社會正發生許多變化，例如工作模式、消費模式、教育模式等，這些都會影響人們對不動產的需求。例如，因為疫情和科技發展，越來越多人採用在家工作或遠端工作的方式，這意味著他們對住宅空間和功能有更多的要求，例如需要有工作室、書房、收納空間等。又例如，因為對健康生活、環保意識和節能減碳的政策推動，越來越多人選擇購買電動車、使用公共交通代步，這意味著他們對房屋建材、設施和位置有更多的要求，例如是否使用低毒性、低危害的健康綠建材，是否具備汽機車充電樁，靠近捷運站、公車站等。
最後，產業變化也改變了商用不動產的需求。一、在美中貿易戰導致台商持續回台、疫情造成跨國供應鏈移轉、輔導農地工廠遷移等因素下，符合需求的工業地、廠房、廠辦供不應求。二、網路購物盛行創造了物流、倉儲用地與不動產需求持續旺盛。三、疫情改變工作模式，A辦租賃仍顯現疲態，商仲業者預估未來3年還有25萬坪商辦將釋出，能否滿足客戶對ESG、綠建築、淨零排碳等需求，將成為商辦大樓的去化關鍵。四、疫情後旅遊、餐飲消費回歸正軌，購物中心、百貨、飯店業績亮眼。店面空置率也小幅下降。
綜上所述，從需求面看台灣不動產的未來，可以預見到以下幾個趨勢和方向：一、因應超高齡社會、橘色經濟而設計的建築產品將成為一大市場區塊；二、中小型化和高品質化的住宅將受到歡迎；三、商用不動產將持續聚焦在工業地、廠房、廠辦。這些趨勢和方向對不動產開發商、投資者、政府和消費者都有重要的啟示和影響，值得我們深入探討和關注。
