訂閱作者的最新文章 圈圈先生
圈圈先生 「好房News」的超級專家,具有27年媒體經驗,熟悉房地產生態與國際金融議題之外,對3C科技、影視動態、居家裝潢...等領域亦多有涉獵,外型成熟穩重,人稱「好房新聞部的史恩康納萊」!
人氣 7095 評論數

升息鐘敲響 買屋貸款五大訣竅

相關關鍵字

#央行 #換屋 #房貸 #打房 #投資 #首購族 #置產秘訣 #預售 #多空 #政策 #租售 #中古

文-洪曉婷 圖-Moro、HouseFun資料室

央行在去年第2季理監事會後,率先升息半碼,並針對大台北地區祭出選擇性信用管制,限制台北市跟台北縣十個縣轄市第二屋貸款不得超出7成。第3季理監事會後,又再度升息半碼。第4季理監事會仍延續打房政策,不僅升息半碼,並加強信用管制措施,將原本不在管制區內的淡水、林口、三峽3地,納入選擇性信用管制的範圍,第二屋貸款成數也由原本管制的7成,下修到僅剩6成,不僅影響投資客貸款,自住換屋族貸款也困難重重。

央行啟動升息 換屋族首當其衝

34歲的自住換屋族阿銘,就在這波央行打房風暴中,陷入買房與申請貸款的龐大壓力。阿銘說,去年初,有了第2個小寶寶後,家裡的嬰幼兒物品堆得到處都是,4歲大女兒活潑好動,常常在家裡跑來跑去,一不小心就會撞到,讓他們很心疼。原本的20坪兩房空間已經不夠用,和太太深思熟慮後,決定在新北市買另一間房,讓全家人住得舒適一些。

連續3個月東奔西跑,好不容易和太太在板橋附近看到夢想中的房子,決定要買下來時,剛好遇到央行打房政策開始施行,因為考慮到日後揹貸負擔加重,先縮手靜觀其變,眼看著貸款利率接二連三地調升,讓他們更擔心負擔不起,因而遲遲不敢出手。

阿銘原本預計貸款800萬元、還款時間20年、利率1.8%本息攤還來計算,每月月付金約需3萬9717元,20年總利息約為153萬2148元。但升息一碼半後,每月月付金增加為4萬1137元,比原本的貸款多出1420元。

阿銘認為,以去年至今的升息政策看來,短期間利率成長的可能性不低,倘若今年第1季央行持續升息,升息幅度若持續維持半碼,利率將比去年增加2碼。以原本的貸款利率1.8%來看,利率水準將提高到2.3%,屆時每個月貸款壓力,將成長為4萬1617元,也就是比原利率多出1900元,20年算下來,總利息高達198萬8102元。也就是說,晚了一年買房,阿銘與太太就必須多付出45萬5954元利息,對受薪階級的小夫妻來說,大感吃不消。

像阿銘一樣深受「投資客」三個字困擾的民眾人數不少,永慶房仲集團研究發展室協理黃增福指出,央行打房後,民眾只要名下擁有一間房產,在大台北管制地區內再買第二屋,都會被認定是投資客,向銀行申請貸款時,容易受到較高標準的檢驗。黃增福建議,自住換屋族如果已經鎖定好物件,可以先付定金,跟屋主協調第一屋賣出後,再購入第二屋,避免陷入貸款利率增高、貸款成數降低的窘境。

黃增福表示,如果民眾將房子交由仲介出售,在申請第二屋貸款時,也可以出示仲介委託書等資料,向銀行證明第一屋即將出售,本身非投資客,只是單純自住需要換屋,以爭取較高額度的貸款成數。

上海商銀個金部經理馬婉瑜表示,各大銀行在進行房屋鑑價時,會考慮擔保人的身分與擔保品,若擔保人為上市、上櫃公司、軍公教人員、醫師、律師、會計師、建築師等千大企業的正式員工,或和該銀行有長期往來,一般銀行都會給予不錯的貸款成數。

就擔保品來說,倘若該擔保品位於捷運站周邊,享有交通利便性、生活機能成熟等等的優勢,銀行在鑑價時,估價的金額通常會比非捷運附近的住宅來得高,民眾可以貸到的成數也會比較高;另外,若屋子的屋況保持良好,屋齡較低,有機會貸到較優惠的成數。

馬婉瑜指出,部分產品即使屋況新,貸款成數可能也不會太高,例如套房、山坡地周圍的住宅,或是工業住宅等,貸款時比較容易受到限制。另外,屋齡20年以上的屋子,貸款額度也不會太高,比起屋齡5年以下的新成屋,貸款額度大約低1成左右,有時差幅甚至超過2成。建議換屋的民眾,不妨將第二屋的屋況及屋齡考量進去,以爭取更優質的貸款方案。

寬限期指的是,在負擔房貸初期,銀行提供一段時間內讓申貸者僅須負擔利息,不須償還本金,讓剛付完龐大頭期款的購屋族,暫時不必面對本金加利息的房貸壓力。央行打房政策中,為了縮緊投資客銀根,同時取消第二屋寬限期的優惠,對準備換屋的民眾,也造成不小的壓力。合作金庫主管表示,對首購族而言,一般銀行大多提供1∼3年的寬限期,為了因應央行打房政策,各銀行已取消第二屋寬限期措施,因此民眾買房時,務必審慎考量後續還款能力,繳完頭期款後,就要有本息開始償還的財務準備。

不僅換屋族受到打房衝擊,首購族如果使用政府推出的政策優惠房貸買屋,也難以在這場砲火中倖免於難。為了配合央行升息政策,中華郵政也在最近開始調升存款利率,近期將利率調高了0.05個百分點,讓不少申請「青年安心成家方案」,以及「青年首次購屋優惠貸款」的首購族,一樣受到升息影響。

30歲的小花,好不容易存到人生的第一桶金,興高采烈地買了間房,一掃過去不斷租屋、換房搬家的痛苦。小花順利買到房後,和許多年輕人一樣,申請了政府的「青年首次購屋優惠貸款」。

但因為「青年首次購屋優惠貸款」是參考中華郵政定儲機動利率計算利息,若以去年第4季後,郵局配合央行升息0.05個百分點來試算的話,小花前兩年的貸款利率,將調升為1.55%,第3年起負擔更重,利率得升高到1.85%。若以小花貸款600萬元來計算,原本每月月付金僅須繳納2萬8953元,前兩年每個月月付金提高為2萬9091元,第3年開始,每個月則必須繳2萬9929元。換算下來,頭兩年每個月就多繳了138元,兩年下來就多付了3312元。如果未來央行持續升息,由於郵局定儲利率也會同步上升,因此,優惠房貸未來仍有持續調高利息的壓力存在。

未來利率波動可能性加大,台北富邦銀行消金行銷部經理洪慧純提醒,民眾在申請貸款時,務必考量自身的還款能力,如果是首次購屋民眾,在買屋前一定要先精算過每月須負擔的房貸金額,最好不要超過薪水的三分之一,避免負擔太沉重,而面臨還不出貸款的窘境。

合作金庫主管建議,目前市面上有不少房貸產品可選擇,預算有限且準備長期還款的首購族,可以選擇固定利率的產品,避免升息風險。雖然固定利率方案,一開始繳付的房貸金額較指數型房貸高,但因利率可有一段期間固定不變,短期內可免去升息帶來的壓力。

 

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活