升息鐘敲響　買屋貸款五大訣竅

阿銘認為，以去年至今的升息政策看來，短期間利率成長的可能性不低，倘若今年第1季央行持續升息，升息幅度若持續維持半碼，利率將比去年增加2碼。以原本的貸款利率1.8%來看，利率水準將提高到2.3%，屆時每個月貸款壓力，將成長為4萬1617元，也就是比原利率多出1900元，20年算下來，總利息高達198萬8102元。也就是說，晚了一年買房，阿銘與太太就必須多付出45萬5954元利息，對受薪階級的小夫妻來說，大感吃不消。

像阿銘一樣深受「投資客」三個字困擾的民眾人數不少，永慶房仲集團研究發展室協理黃增福指出，央行打房後，民眾只要名下擁有一間房產，在大台北管制地區內再買第二屋，都會被認定是投資客，向銀行申請貸款時，容易受到較高標準的檢驗。黃增福建議，自住換屋族如果已經鎖定好物件，可以先付定金，跟屋主協調第一屋賣出後，再購入第二屋，避免陷入貸款利率增高、貸款成數降低的窘境。

黃增福表示，如果民眾將房子交由仲介出售，在申請第二屋貸款時，也可以出示仲介委託書等資料，向銀行證明第一屋即將出售，本身非投資客，只是單純自住需要換屋，以爭取較高額度的貸款成數。

上海商銀個金部經理馬婉瑜表示，各大銀行在進行房屋鑑價時，會考慮擔保人的身分與擔保品，若擔保人為上市、上櫃公司、軍公教人員、醫師、律師、會計師、建築師等千大企業的正式員工，或和該銀行有長期往來，一般銀行都會給予不錯的貸款成數。

就擔保品來說，倘若該擔保品位於捷運站周邊，享有交通利便性、生活機能成熟等等的優勢，銀行在鑑價時，估價的金額通常會比非捷運附近的住宅來得高，民眾可以貸到的成數也會比較高；另外，若屋子的屋況保持良好，屋齡較低，有機會貸到較優惠的成數。

馬婉瑜指出，部分產品即使屋況新，貸款成數可能也不會太高，例如套房、山坡地周圍的住宅，或是工業住宅等，貸款時比較容易受到限制。另外，屋齡20年以上的屋子，貸款額度也不會太高，比起屋齡5年以下的新成屋，貸款額度大約低1成左右，有時差幅甚至超過2成。建議換屋的民眾，不妨將第二屋的屋況及屋齡考量進去，以爭取更優質的貸款方案。

寬限期指的是，在負擔房貸初期，銀行提供一段時間內讓申貸者僅須負擔利息，不須償還本金，讓剛付完龐大頭期款的購屋族，暫時不必面對本金加利息的房貸壓力。央行打房政策中，為了縮緊投資客銀根，同時取消第二屋寬限期的優惠，對準備換屋的民眾，也造成不小的壓力。合作金庫主管表示，對首購族而言，一般銀行大多提供1∼3年的寬限期，為了因應央行打房政策，各銀行已取消第二屋寬限期措施，因此民眾買房時，務必審慎考量後續還款能力，繳完頭期款後，就要有本息開始償還的財務準備。

不僅換屋族受到打房衝擊，首購族如果使用政府推出的政策優惠房貸買屋，也難以在這場砲火中倖免於難。為了配合央行升息政策，中華郵政也在最近開始調升存款利率，近期將利率調高了0.05個百分點，讓不少申請「青年安心成家方案」，以及「青年首次購屋優惠貸款」的首購族，一樣受到升息影響。

30歲的小花，好不容易存到人生的第一桶金，興高采烈地買了間房，一掃過去不斷租屋、換房搬家的痛苦。小花順利買到房後，和許多年輕人一樣，申請了政府的「青年首次購屋優惠貸款」。

但因為「青年首次購屋優惠貸款」是參考中華郵政定儲機動利率計算利息，若以去年第4季後，郵局配合央行升息0.05個百分點來試算的話，小花前兩年的貸款利率，將調升為1.55%，第3年起負擔更重，利率得升高到1.85%。若以小花貸款600萬元來計算，原本每月月付金僅須繳納2萬8953元，前兩年每個月月付金提高為2萬9091元，第3年開始，每個月則必須繳2萬9929元。換算下來，頭兩年每個月就多繳了138元，兩年下來就多付了3312元。如果未來央行持續升息，由於郵局定儲利率也會同步上升，因此，優惠房貸未來仍有持續調高利息的壓力存在。

未來利率波動可能性加大，台北富邦銀行消金行銷部經理洪慧純提醒，民眾在申請貸款時，務必考量自身的還款能力，如果是首次購屋民眾，在買屋前一定要先精算過每月須負擔的房貸金額，最好不要超過薪水的三分之一，避免負擔太沉重，而面臨還不出貸款的窘境。

合作金庫主管建議，目前市面上有不少房貸產品可選擇，預算有限且準備長期還款的首購族，可以選擇固定利率的產品，避免升息風險。雖然固定利率方案，一開始繳付的房貸金額較指數型房貸高，但因利率可有一段期間固定不變，短期內可免去升息帶來的壓力。