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掌握合理房價 用單坪價殺總價

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去年景氣逐漸回春,有不少企業發出了令人羨慕的年終獎金,如果你已經籌備多時的自備款,再加上年終獎金大補丸,進場購屋正是好時機。買屋首要條件一定要符合自己的需求,當你相中喜歡的房子時,接下來就要談一個好價錢。殺價是購屋的基本過程之一,但要殺的合情合理,才不會白白浪費時間。跟著專家建議的殺價5絕招,讓你春節期間大開「殺」戒!

買屋要看行情,這是購屋基本功,不然小則多花錢,大則影響未來轉手的獲利空間。多位專家強調,出價前必須先查出關鍵的交易行情資訊,專家歸納有6種方法可以初步估出當地房價。先弄懂行情,才有機會買到「低於行情」的平價好屋。

新成屋房價估價法 

方法1:實地觀察法

如果想買的是新成屋或剛推出的預售案,建議先到同區域內的新建案參觀一遍,清楚每個建案的開價、地理位置、建材品質等,再採用交叉詢問法,例如到A建案問B建案的優缺點,向B建案問C建案的開價,多問幾個案場後,就大致知道當地的平均行情。

方法2:法拍價反推法

台灣尚無法令規定建商須公開成交價格,具備拍定價格的法拍屋,成交價格反而最透明,法拍屋一拍的底價經過銀行、專家估價,多為市價的9折,以此反推當地新成屋價格,也能判斷合理行情。

方法3:租金報酬法

租金多少代表一棟房子的投資價值,買屋前也要了解當地租金行情,自住客買屋,一般租金報酬率在3%以上就值得買進,可以用租金報酬回推房屋合理價,有投資報酬率支撐,未來換屋也容易脫手,合理價格=(每月租金×12個月)÷報酬率。

中古屋房價估價法

方法4:房仲打聽法

中古屋部分,在鎖定的物件附近找3家以上的房仲業者打聽當地房價,或多上網查詢附近交易行情、委售屋主的開價,就可以推估平均行情。

方法5:銀行鑑價法

找一間時常往來的銀行,如薪資轉帳戶銀行,詢問銀行業者對房子的鑑價水準,評估該物件的市價。不過銀行估價大多較為保守,如具室內裝潢等特殊產品,可能不列入價格考量,須自行估算。

方法6:謄本換算法

只要有意願購屋,別忘了向房仲業務或自己上內政部地政司全球資訊網查詢房子的地籍謄本,查閱屋主是何時購買、當初的貸款狀況等,從「他項權利」欄中的擔保債權總額除以1.2,大約就是屋主的實際貸款金額,由此可以反推屋主成本價。

殺價要注意的「眉角」很多,嫌也要嫌的專業,當你準備購屋,就等於開始跟屋主、建商打一場無煙硝的心理戰。鎖定想購買的目標後,就可以從周遭區域、小環境、屋況、風水等四大方面著手,多收集缺點,找出議價籌碼再大膽砍價,但別忘了必須接近行情,才不會因為殺價殺過頭,而錯失成交機會。

春節看屋最重要就是要「掌握頭尾」,為了搏得新春好采頭搶「開市」,建商多會把握第一位有機會成交的客戶,只要事先做好功課,有機會比平常多殺個3~5%。最後1天銷售團隊為了在結算前,多衝個人業績或團體獎金,這時候議價空間拉大,甚至有可能為了成交折讓佣金。

殺價最忌從總價開始殺,建議殺價時應先算出每坪單價,先從每坪單價砍起,再把總價的零頭去掉,以開價1225萬元、35坪的房子為例,先殺總價頂多只能砍到1100萬元,但如果先換算成單價,每坪單價35萬元,殺到每坪單價31萬元計算為1085萬元,掐頭去尾有機會可以到1050萬元,就比從總價殺省了50萬元。

春節看屋建商多會祭出簽約贈送家電或贈品等優惠,建議購屋客可以採用「不要贈品要折價」的方式來議價,例如最後已經議定總價800萬元,建商贈送市價30萬元的家電,退掉贈品後再以770萬元的價碼議價,如果價格真的過硬,也可以再向業者多拗些贈品也不無小補。

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